火炬开发区中山市新宏业自动化工业有限公司

“工改工”宗地项目“三旧”改造方案

根据《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）》和单元规划，火炬高技术产业开发区管理委员会拟对位于火炬开发区沙边路13号的中山市新宏业自动化工业有限公司旧厂房用地进行改造，由中山市新宏业自动化工业有限公司自主改造，采取局部改造的改造方式。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于火炬开发区沙边路13号，北至沙边路，南至山林，东至魏连平，西至中山市张家边经济发展总公司，用地面积0.9689公顷（9689.30平方米，折合约14.53亩）。

（二）标图入库情况

改造地块于2022年5月纳入“三旧”标图入库，图斑编号44200062182，图斑面积0.9664公顷（9664.1平方米，折合约14.49亩），纳入本次改造范围，为改造主体地块；另有0.0025公顷（25.2平方米，折合约0.04亩）未纳入“三旧”标图入库，不纳入本次改造范围。

（三）权属情况

改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权登记，不动产权证号为粤（2022）中山市不动产权第0117158号，为土地权利人中山市新宏业自动化工业有限公司自2003年5月开始使用。

（四）土地利用现状情况

改造主体地块现有10栋建筑物，已按规定办理规划报建等手续，现有建筑面积6595.92平方米,现状容积率为0.68，作工业厂房所用。该地块改造将拆除建筑面积4240.27平方米，改造前年产值为7000万元，年税收为70万元。

改造主体地块不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素等情况。

（五）规划情况

改造主体地块符合土地利用总体规划、单元规划，已纳入《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）》。其中，在土地利用总体规划中，属城镇建设用地0.9689公顷（9689.30平方米，折合约14.53亩）；在《中山火炬开发区沙边片区A单元规划》（中府函〔2022〕50号）中，一类工业用地0.9665公顷（9665.07平方米，折合约14.50亩），规划容积率为2.5-3.5、建筑密度35-45%、绿地率10-15%、生产性建筑高度≤50米（特殊工艺除外）、配套设施建筑高度≤100米，道路用地0.0024公顷（24.23平方米，折合约0.04亩）。

该地块位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求。

二、改造意愿情况

改造范围涉及中山市新宏业自动化工业有限公司一个权利主体，火炬高技术产业开发区管理委员会已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

三、改造主体及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、单元规划管控要求实施建设。在单元规划中属非建设用地部分，按照非建设用地进行管控；在单元规划中属道路和绿地等公益性用地部分，日后火炬高技术产业开发区管理委员会需按规划开发建设时，应无偿将用地交给火炬高技术产业开发区管理委员会使用。

改造项目拟采取权利人自主改造方式，由中山市新宏业自动化工业有限公司作为改造主体，实施局部改造。改造后将升级为新宏业科技园，生产内容为制袋机、焊嘴机等，在符合单元规划的基础上，容积率不小于2.9，总建筑面积不小于30315.65平方米（含不计容建筑面积约2160平方米），其中新建建筑面积约25800平方米，保留原有建筑面积2355.65平方米。

项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》、《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》、《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》，改造后年产值将达到15000万元（1032.34万元/亩），年税收达到435.90（30万元/亩）万元。

改造地块不需开展土壤污染状况调查，不涉及污染场地修复治理

资金筹措

改造主体拟投入资金5000万元，其中自有资金2500万元，银行借贷2500万元，具体以资金筹措的实际情况为准。

开发时序

项目开发周期为2年，拟分1期开发，开发时间为2023年12月，拟投入资金5000万元，拟建建筑面积不少于25800平方米（含不计容建筑面积约2160平方米），保留建筑面积2355.65平方米，主要实施工业厂房建设。

六、实施监管

为确保项目按期实施建设、落实项目建设要求，改造主体应当按规定与火炬高技术产业开发区管理委员会签订项目实施监管协议，并按监管协议约定实施改造。在监管协议中需明确：改造主体应履行的实质性改造、工业厂房建设标准等相关义务；引入的产业、环保、能耗等准入要求；投资强度、产值、纳税强度、分割销售标准和要求及受让企业的具体准入标准等要求和相应监管措施，以及物业管理、安全生产、公共设施维修等责任；监管主体对工业厂房建设标准、禁止违规转租、改变使用功能、加建改建等监管内容；改造主体的违约赔偿条款等相关内容。改造主体未依约依规实施改造的，按监管协议约定承担违约责任。