翠亨新区（南朗街道）中山市杰事达精细化工有限公司改造升级项目“三旧”改造方案

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复的单元规划，中山翠亨新区管理委员会（以下称“新区管委会”）拟对位于南朗街道南朗工业园的35.53亩旧厂房用地进行改造，由中山市杰事达精细化工有限公司自行改造，采取局部改造的改造方式。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于中山市南朗街道南朗工业园,北至迎海一路，南至澳门永全顺实业一人有限公司及中山合利诚纸浆模塑制品有限公司使用厂房，东至番塔山南路，西至方定球个人使用厂房，用地面积2.3687公顷（23687.11平方米，折合约35.53亩）。

（二）标图入库情况

改造地块于2015年6月纳入“三旧”标图入库,图斑编号44200030410，图斑面积2.3687公顷（23687.9平方米，折合约35.53亩），其中2.3687公顷（23687.11平方米，折合约35.53亩）纳入本次改造范围。

（三）权属情况

改造地块已办理集体土地确权，权利人为中山市南朗镇泮沙股份合作经济联合社农民集体（所有权证号为粤（2022）中山市不动产权第0304608号），土地用途为工业。

改造地块于1992年2月10日由南朗街道下属全资集体企业中山市南朗镇建设发展公司与南朗镇泮沙经济联社（即现南朗镇泮沙股份合作经济联合社）签订征地协议书，于2002至2003年间已全额支付兑现征地补偿款。中山市南朗镇建设发展公司（下称“建发公司”）于2004年与中山市恒兆贸易有限公司（下称“恒兆贸易”）签订合同，恒兆贸易有偿承接建发公司该宗用地土地使用权。2005年，由恒兆贸易公司股东另行设立的中山市杰事达精细化工有限公司（简称“杰事达公司”，目前由郑春艳持有60%的股权、郑思思持有40%的股权）进行厂房建设并一直使用至今。恒兆贸易于2014年4月经清算后依法办理注销登记，恒兆贸易原股东通过协议将此土地权益100%转让至郑春艳。2018年5月郑春艳将此土地权益的40%赠与郑思思，至此，郑春艳拥有此土地权益的60%，郑思思拥有此土地权益的40%，以上转让手续有完整资料，不存在法律纠纷。因历史原因，该地块用地手续还未完善。

（四）土地利用现状情况

改造地块经核查，最新的土地利用现状为建设用地，经第二次全国国土调查，2009年土地利用现状为建设用地。现有7幢建筑物，为中山市杰事达精细化工有限公司自2005年开始作工业用途使用。现有建筑面积约3451.57平方米，现状容积率0.15，改造范围内部分地块完成拆除整理，已拆除建筑面积108.76平方米，改造前年产值为9000万元（折合约253.24万元/亩）；年税收为1000万元（折合约28.14万元/亩）。

改造地块不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素，不属于我市土壤环境潜在监管地块范围内。改造地块已按用地发生时的土地管理法律法规落实处理，对违法用地行为进行了处罚。

（五）规划情况

改造地块符合《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》、《南朗工业区片区城市更新片区策划（单元规划）》（中府函〔2023〕53号），已纳入《中山市市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）》。其中，在《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，属城镇建设用地2.3687公顷（23687.11平方米，折合约35.53亩），符合国土空间总体规划。在《南朗工业区片区城市更新片区策划（单元规划）》（中府函〔2023〕53号）中，一类工业用地2.2809公顷（22808.62平方米，折合约34.21亩），城市道路用地0.0878公顷（878.49平方米，折合约1.32亩），规划容积率2.0-3.5，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，建筑高度：生产性建筑高度≤50米，配套设施建筑高度≤100米。

改造地块位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求。

二、改造意愿情况

（一）改造意愿情况

改造范围涉及目前实际权利人中山市杰事达精细化工有限公司一个权利主体，翠亨新区管委会已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

补偿安置情况

1992年2月10日，建发公司与与南朗镇泮沙经济联社签订了征地协议，改造地块位于上述征地范围内，面积为2.3687公顷（23687.11平方米，折合约35.53亩）。建发公司已全额兑现用地补偿款给南朗镇泮沙经济联社。截至目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。

（三）开展社会稳定风险评估情况

改造地块涉及征收土地2.3687公顷（23687.11平方米，折合约35.53亩），已按规定开展社会稳定风险评估。评估结果为低风险，由翠亨新区政府、中山市杰事达精细化工有限公司负责落实风险防范及化解措施。

三、改造主体、需办理用地手续及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间规划和经批复的单元规划管控要求实施建设。在《南朗工业区片区城市更新片区策划（单元规划）》（中府函〔2023〕53号）中属道路等公益性用地部分，日后属地政府按规划开发建设时，应将用地交给属地政府使用。

改造主体

该改造项目属工改工宗地项目，拟采取权利人自主改造方式，由中山市杰事达精细化工有限公司作为改造主体，实施局部改造。

需办理的用地手续

改造地块面积2.3687公顷（23687.11平方米，折合约35.53亩）用地需办理集体土地完善转用、征收手续。改造地块于2005年开始由中山市杰事达精细化工有限公司作工业用途使用，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（粤府令第279号）、《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）》（粤自然资函〔2021〕935号），改造地块符合用地完善转用、征收手续的要求。

根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（粤府令第279号），“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以以协议出让方式出让给符合条件的改造主体。改造地块符合上述协议出让的条件。在完善转用、征收后，依据《南朗工业区片区城市更新片区策划（单元规划）》（中府函〔2023〕53号），其中，2.2809公顷（22808.62平方米，折合约34.21亩）规划一类工业用地拟采用协议出让方式按容积率2.0-3.5供地给改造主体，0.0878公顷（878.49平方米，折合约1.32亩）城市道路用地拟采用划拨方式移交给翠亨新区管理委员会。

根据《中山市旧厂房改造升级实施细则（修订）》（中府〔2023〕58号）第十七条（四），对新建建筑面积达到地块可建建筑面积50%以上的“工改工”局部改造项目，可以按照“三旧”改造政策完善用地手续。 保留的上盖建筑物与土地使用权一并协议出让给原权利人，上盖建筑物残值按市场评估价计入土地出让价款。待用地完成供地手续并缴清土地出让价款后，由镇街政府将保留的上盖建筑物残值部分价款补助该项目改造升级。

拟改造情况

2.2809公顷（22808.62平方米，折合约34.21亩）规划一类工业用地拟采用协议出让方式供地。在符合单元规划的基础上，容积率不小于2.12，总建筑面积不小于49966.78平方米（含不计容建筑面积1500平方米），其中新建建筑面积不小于48175.55平方米（含不计容建筑面积1500平方米），符合《中山市旧厂房改造升级实施细则（修订）》第十七条可以按照“三旧”改造政策完善用地手续的情形）。保留需完善产权手续的建筑物3451.57平方米（以最终测量面积为准，1660.34平方米在二期开发前完成拆除）。

因厂房使用情况及实际生产需要，保留的3451.57平方米上盖建筑物需完善建筑产权手续。部分建筑物历史上曾取得建设工程报建批复书（编号：05-013）、建筑工程消防验收合格意见书（山安消（建）验〔2006〕第108号）、建筑工程消防设计审核意见书（中公消(建)审〔2004〕第4710号）、建设工程消防验收备案凭证（中建消备凭〔2021〕第250018号）等审批手续及对部分未通过消防和竣工验收备案建筑物作出行政处罚决定行为（粤中南朗执罚字〔2021〕956号、粤中南朗执罚字〔2021〕993号、粤中南朗执罚字〔2021〕955号）。保留建筑物经市自然资源局、市住房和城乡建设局以及属地规划、报建管理部门对历史审批材料、处罚材料审核后，在满足规划报建、施工报建、办理房产手续等要求后，可作为审批依据，根据《中山市村镇低效工业园改造升级工业类建筑完善产权手续操作指引》（中山工改发〔2022〕14号）的要求按程序完善历史产权手续，预计在用地取得不动产权证后12个月内完成补办产权手续（具体见下表）。不符合补办建筑产权条件的建（构）筑物需在项目一期开发前完成拆除。

序号	建筑名称	保留

面积

（㎡）	历史

工程

报建	历史消防设计审查	历史消防

验收	历史竣工

验收	备注
合计	3451.57
1	甲类厂房A	738.00	有，于

2004年完成	有，于

2004年完成	有，于

2006年完成	无
2	甲类仓库	738.00
3	附属工程	315.23	无	无

已于2021年处罚

已于2021年处罚
4	门卫室	56.44
二期完成

拆除
5	办公楼	801.95
二期完成

拆除
6	实验楼	801.95
项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》、《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案（2023年版）》、《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》。改造后年产值将达到20526万元（亩均产值600万/亩），年税收将达到1368.4万元（亩均税收40万/亩）。

四、资金筹措

改造主体拟投入资金16000万元，其中自有资金7000万元，银行借贷9000万元，具体以资金筹措的实际情况为准。

五、开发时序

项目开发周期为3年，拟分2期开发。在自土地交付之日（指获得不动产权之日）起180日之内动工，拟投入资金16000万元，拟新建建筑面积不小于48175.55平方米（含不计容建筑面积1500平方米），保留建筑面积3451.57平方米（其中1660.34平方米在二期开发前完成拆除）。主要实施建设标准厂房,具体如下：

第1期开发时间在取得土地证后180日之内动工，2年之内竣工，新建建筑面积不少于25052平方米；第2期开发时间在第1期竣工完成后1个月内动工，1年之内竣工，动工前拆除原建筑1660.34平方米，最终保留建筑物1791.23平方米，新建建筑面积不少于23123.55平方米（含不计容面积1500平方米）（具体以自然资源部门核发的规划许可文件和签订的土地使用权出让合同为准）。

其中保留现有的甲类厂房及甲类仓库将继续生产经营现有的甲类危险化学品，在安全生产许可证范围内生产，产量不变，生产品种不变；新建的丙类厂房、丙类仓库、研发厂房主要生产堆放丙类化工材料产品，包括无溶剂的有机硅UV树脂、无溶剂的有机氟UV树脂、聚氨酯树脂、聚碳酸酯树脂、聚氨酯丙烯酸酯树脂、有机-无机杂化树脂、水性UV树脂、水性聚氨酯树脂，所有成品均为非危险性的化学产品。

项目升级改造后，所有的丙类原材料及成品，将存放在新增的丙类仓库内，所有的甲类原材料，将存放在企业原有的甲类仓库内。储存品种及储存量将严格按照国家法律法规要求，在仓库设计储存量以内。

六、实施监管

改造主体应当按规定与翠亨新区签订项目实施监管协议（详见附件），并按监管协议约定实施改造。改造主体未依约依规实施改造的，按监管协议约定承担相应责任。