中山市东凤镇同安北片区低效工业用地改造

升级一期项目“三旧”改造方案

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和《中山市东凤镇同安片区（0301单元）01、03街区控制性详细规划一般修改》（中府函〔2023〕190号），东凤镇人民政府拟对位于中山市东凤镇同安村北片区的用地进行改造，由东凤镇人民政府通过公开出让方式招引改造主体实施改造。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于中山市东凤镇同安村，北至清沥路，西至莺歌咀路，南至现状厂房，东至鱼塘，总用地面积为37.1900公顷（371900.03平方米，折合约557.85亩）。

（二）标图入库情况

改造地块中37.0819公顷（370819.07平方米，折合约556.23亩）用地分别于2015年6月、2011年6月、2023年11月已标图入库，图斑编号分别为44200090015、44200044502、44200090016。改造地块总计有0.1081公顷（1080.96平方米，折合约1.62亩）用地未纳入标图入库范围。

（三）权属情况

改造地块已完善用地手续，用地批准文件为《广东省人民政府关于中山市2023年度第一百二十六批次城镇建设用地的批复》{粤府土审（13）〔2024〕12号}。

（四）土地现状情况

改造地块37.1900公顷（371900.03平方米，折合557.85亩），在2009年土地利用现状中属建设用地37.1655公顷（371655.00平方米，折合约557.48亩）、农用地0.05平方米、未利用地0.0225公顷（224.98平方米，折合0.34亩）；在最新土地利用现状中属建设用地37.1871公顷（371871.24平方米，折合557.81亩）、农用地0.0006公顷（6.05平方米，折合0亩）、未利用地0.0023公顷（22.74平方米，折合0.03亩）。改造地块不涉及整体利用的边角地、夹心地、插花地（下称“三地”）、其他用地、征地留用地、与原“三旧”用地置换的“三旧”用地或其他存量建设用地、使用原“三旧”用地复垦产生的规模或指标的非建设用地。

改造地块原有24栋建筑物，总建筑面积134938.36平方米，现状容积率0.4，作工业用途，目前已拆除建筑面积56741.47平方米。改造前年产值28375.6万元（折合50.87万元/亩），年税收360万元（折合0.65万元/亩）。

改造地块不涉及闲置、抵押、查封、历史文化资源要素等情况，不属于我市土壤环境潜在监管地块范围。

（五）规划情况

改造地块符合国土空间总体规划、控制性详细规划，纳入《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）》。在国土空间总体规划中，属建设用地37.1900公顷（371900.03平方米，折合557.85亩）。依据《中山市东凤镇同安片区（0301单元）01、03街区控制性详细规划一般修改》（中府函〔2023〕190号），属一类工业用地37.1900公顷（371899.78平方米，折合约557.85亩），规划容积率2.0～4.0，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，产业用房高度≤70米，配套设施建筑高度≤100米，地标建筑高度≤150米；属公园绿地0.09平方米；属防护绿地0.14平方米；属城镇道路用地0.02平方米。

改造地块全部位于“三区三线”城镇开发边界内，且不涉及永久基本农田和生态保护红线等管控要求。

二、改造意愿及安置补偿情况

改造地块已完善用地手续，用地批准文件为《广东省人民政府关于中山市2023年度第一百二十六批次城镇建设用地的批复》{粤府土审（13）〔2024〕12号}。

三、改造主体及拟改造情况

该改造项目属“工改工”项目，拟由东凤镇人民政府通过公开方式确定改造主体实施改造。改造后将用于引进智能家电相关产业，拟引入符合国家《产业结构调整指导目录》、《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》、《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》的产业。产业类型及经济指标，以公开出让时招商部门的相关准入意见为准。

四、需办理的用地手续

依据《中山市东凤镇同安片区（0301单元）01、03街区控制性详细规划一般修改》（中府函〔2023〕190号），规划为一类工业用地37.1900公顷（371899.78平方米，折合约557.85亩），拟按容积率2.0～4.0，采用公开出让方式供地给改造主体。现状建筑物在权属清晰且符合规划要求及质量安全的前提下，拟在土地出让时一并出让给改造主体，现状建筑物价值纳入出让地价。规划为公园绿地0.09平方米、防护绿地0.14平方米、城镇道路用地0.02平方米拟采用划拨方式供地给东凤镇人民政府。具体以实际审批为准。

五、资金筹措

公开出让的规划一类工业用地37.1900公顷（371899.78平方米，折合约557.85亩），由公开出让确认的改造主体投入资金进行开发建设。

六、开发时序

公开出让的规划一类工业用地37.1900公顷（371899.78平方米，折合约557.85亩），主要实施建设工业厂房及相应配套设施。具体开发时间、建设内容以签订的土地使用权出让合同为准。

七、实施监管

按公开出让有关要求执行。

附图1：改造地块标图入库情况示意图

附图2：《广东省人民政府关于中山市2023年度第一百二十六批次城镇建设用地的批复》{粤府土审（13）〔2024〕12号}