政務公開 互動交流 辦事服務 走進火炬 
政策解讀：一圖讀懂《中山火炬區(qū)關于成立業(yè)主大會及選舉業(yè)主委員會流程指引》
各相關單位：
現(xiàn)將《中山火炬區(qū)關于成立業(yè)主大會及選舉業(yè)主委員會流程指引》印發(fā)給你們，請結合實際認真貫徹落實。
特此通知。
中山火炬開發(fā)區(qū)管理委員會
2020年12月18日
中山火炬區(qū)成立業(yè)主大會及選舉業(yè)主委員會程序指引
為規(guī)范中山火炬開發(fā)區(qū)成立業(yè)主大會及選舉業(yè)主委員會的流程，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》《中山市成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會程序指引（試行）》等法律、法規(guī)、規(guī)章以及規(guī)范性文件的規(guī)定，制定本指引。
第一條 本規(guī)則所稱業(yè)主是指房屋的所有權人。
尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的單位或者個人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權利，并承擔相應的義務。
除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，應當認定為業(yè)主：
?。ㄒ唬┮蛉嗣穹ㄔ骸⒅俨脵C構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；
?。ǘ┮蚶^承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；
?。ㄈ┮蚝戏ńㄔ烊〉媒ㄖ飳Ｓ胁糠炙袡嗟膯挝换蛘邆€人；
?。ㄋ模┢渌戏?、法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。
第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
第三條 業(yè)主依法成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，依法履行職責。
同一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立。
第四條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的，建設單位應當書面報告物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處），并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
第五條 業(yè)主可通過以下方式向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）申請成立業(yè)主大會：
百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名提出成立業(yè)主大會的書面要求。
已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以提出成立業(yè)主大會的書面要求。
符合本條上述條款情形之一的，物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）應當在收到申請之日起三十日內會同市住房城鄉(xiāng)建設部門指導、協(xié)助業(yè)主推薦產生業(yè)主大會籌備組；不符合的，書面回復申請人。
第六條 成立業(yè)主大會申請經物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）審批通過后應在小區(qū)公示欄及顯眼位置公示，公示期不得小于十五日。
第七條 業(yè)主大會申請公示完成后，由物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）發(fā)出首次業(yè)主大會籌備組報名通知，并指定報名地點。通知應在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公示期不得少于十五日，通知中應注明擬產生業(yè)主代表的人數(shù)、報名時間、報名方式、報名條件及報名地點等。
第八條 物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）負責核實報名人員身份，本人、身份證、房產證逐一核查。
第九條 首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位以及物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）、居民委員會代表七至十五人組成，其中業(yè)主代表應當不少于首次業(yè)主大會籌備組人數(shù)的百分之六十。
籌備組成員總人數(shù)應為單數(shù)，在符合下列條件的業(yè)主中產生：
(一)具有完全民事行為能力；
(二)遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；
(三)遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務，報名前三年內無拖欠住宅專項維修資金和物業(yè)服務費用，無損害公共利益行為；
(四)本人及其近親屬未在為本物業(yè)服務區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其下屬單位、分包單位任職；
(五)具備必要的工作時間。
(六)中國共產黨黨員優(yōu)先。
籌備組組長由物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）代表擔任，負責統(tǒng)籌籌備組的工作?；I備組工作會議由籌備組組長根據(jù)實際工作需要召集召開，籌備組成員認為需要召開會議的，可以向籌備組組長書面提出申請，籌備組組長收到申請后，符合召開條件的，應及時組織召開；不符合的，書面回復申請人。籌備組無法形成一致意見的，可由籌備組組長作出決定?；I備組發(fā)布的通知或者公告，應當加蓋物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）公章，籌備組成員不得擅自發(fā)布相關通知或者公告。
第十條 物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）應當書面通知建設單位授權委托一名代表參加首次業(yè)主大會籌備組工作，建設單位收到通知后5日內應及時回復物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處），建設單位已不存在或者在收到通知后5日內未及時書面回復物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）的，視為放棄籌備組成員資格。建設單位若不參加籌備組，不影響籌備組的成立，但不免除其《廣東省物業(yè)管理條例》第十四條規(guī)定的義務。
第十一條 籌備組的業(yè)主代表是自然人的，必須是業(yè)主本人，業(yè)主不能委托其他人代表自己參與業(yè)主大會籌備組。
參與籌備組的業(yè)主是法人或其他組織的，可以書面委托本單位員工作為代理人參加業(yè)主大會籌備組。
第十二條 報名籌備組的業(yè)主人數(shù)超過規(guī)定人數(shù)的，采取由報名的業(yè)主現(xiàn)場一人一票互相推選，并最后終由籌備組組長參考推選情況綜合確定的方式產生籌備組業(yè)主代表人選。
第十三條 物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）應當將業(yè)主大會籌備組成員名單自成立七日內以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告，公告時間不少于十五日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，應當在公告期間內向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）提出，由物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）協(xié)調解決。
第十四條 建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、總戶數(shù)、總面積、物業(yè)建筑的基本資料(包括物業(yè)管理區(qū)域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等)、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應的人力、場地支持。
前款資料由首次業(yè)主大會籌備組組長保管或由籌備組組長指定籌備組其他成員保管，籌備組應當對業(yè)主資料保密，不得將前款資料泄露或用于與業(yè)主大會籌備無關的活動。選舉產生首屆業(yè)主委員會之后，籌備組組長應將有關資料移交給首屆業(yè)主委員會。
第十五條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責:
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
(二)參考市住房城鄉(xiāng)建設部門提供的示范文本，擬訂《管理規(guī)約》(草案)和《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案);
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
(五)確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單；
(六)制定首屆業(yè)主委員會選舉辦法；
(七)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款(一)至(六)項的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。上述公告內容應符合物業(yè)管理法規(guī)、政策有關規(guī)定。業(yè)主對上述公告內容有異議的，應在公告期間向籌備組提出意見，如異議成立的，籌備組應當按照物業(yè)管理有關法規(guī)規(guī)定進行修改并重新公告；如異議不成立或公告期滿后，籌備組應當按照公告內容執(zhí)行。業(yè)主與籌備組對異議協(xié)調不成的，應由物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）協(xié)調處理，居民委員會予以協(xié)助和配合。
第十六條 首次業(yè)主大會籌備組根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素來確定首屆業(yè)主委員會候選人的人數(shù)、首屆業(yè)主委員會委員具體人數(shù)[5-15人(單數(shù))];業(yè)主委員會委員是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例。確定上述事項不能與擬提交業(yè)主大會表決的《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)、《管理規(guī)約》 (草案) 有關規(guī)定相抵觸或有沖突。
第十七條 業(yè)主委員會委員應當從具備以下條件的業(yè)主中選舉產生:
(一)具有完全民事行為能力；
(二)遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；
(三)遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務，報名前三年內無拖欠住宅專項維修資金和物業(yè)服務費用，無損害公共利益行為；
(四)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其下屬單位任職；
(五)具備必要的工作時間；
(六)中國共產黨黨員優(yōu)先。
參加業(yè)主委員會委員選舉是自然人的，必須是業(yè)主本人，業(yè)主不能委托其他人代表自己參選業(yè)主委員會委員。
參加業(yè)主委員會委員選舉是法人或其他組織的，可以書面委托員工作為代理人參加業(yè)主委員會委員選舉。
參與候選的業(yè)主應當填寫候選人報名表，并將自身具備上述條件的情況予以說明，以及提供業(yè)主有效房產證明、身份證復印件并驗原件。
第十八條 業(yè)主大會籌備組應當核查參選業(yè)主委員會候選人的報名業(yè)主資格，并組織業(yè)主推薦或者自薦產生業(yè)主委員會委員候選人。報名業(yè)主委員會候選人的業(yè)主人數(shù)超過規(guī)定人數(shù)的，采取由報名的業(yè)主現(xiàn)場一人一票互相推選，并由籌備組參考推選情況最終綜合確定的方式產生業(yè)主委員會候選人。
第十九條 業(yè)主委員會委員候選人產生后，應當在業(yè)主大會召開前十五日將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主，公告無異議或異議不成立則視為同意。
業(yè)主委員會委員候選人存在不符合業(yè)主委員會委員條件情形的，由業(yè)主大會籌備組取消業(yè)主委員會委員候選人資格。取消業(yè)主委員會委員候選人資格后，由業(yè)主大會籌備組繼續(xù)組織業(yè)主推薦或者自薦產生足額的業(yè)主委員會候選人人數(shù)，并重新公告。
第二十條 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六個月內，在物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）會同居民委員會指導、協(xié)助下組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會會議應當對《管理規(guī)約》(草案)、《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)進行表決，并選舉產生業(yè)主委員會。
第二十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，書面征求意見的形式或中山市物業(yè)管理平臺電子投票的形式；但是，應當有符合法律規(guī)定的業(yè)主參加方有效。
第二十二條 業(yè)主大會會議表決采用記名投票方式。凡簽領表決票的業(yè)主均為參與表決的業(yè)主，計入?yún)⑴c表決的戶數(shù)并計入?yún)⑴c表決的面積數(shù)。表決意見分為同意、反對及棄權三種形式，并應由業(yè)主本人簽名確認并注明物業(yè)座落，簽領選票但最終未投票的業(yè)主視為棄權票。業(yè)主大會投票開始后，籌備組不得采取任何形式進行拉票或實施其他影響業(yè)主的投票結果的行為。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，并應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限，以及提供業(yè)主有效房產證明及身份證復印件。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權。
任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。
第二十三條 面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定:
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。
建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
(二)業(yè)主人數(shù)，建設單位已經出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算；建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算?？側藬?shù)，按照兩者之和計算。
(三)一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。
第二十四條 召開業(yè)主大會采用投票形式表決的，按照以下規(guī)定進行:
(一)業(yè)主大會會議采用集體討論(投票表決)的形式，按照以下程序進行:
1. 籌備組會同居委會核實到會業(yè)主身份，發(fā)放征求意見書(選票)。
2. 按照會議議程集體討論后進行表決或者選舉。
3. 回收征求意見書(選票)。
4. 現(xiàn)場公開計票，公布業(yè)主大會會議結果。
5. 公告業(yè)主大會會議結果。
(二)業(yè)主大會會議采用書面征求意見的形式的，按照以下程序進行:
1. 發(fā)放征求意見書(選票)
物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）會同居民委員會對征求意見書(選票)發(fā)放進行指導、協(xié)助、監(jiān)督?；I備組可將征求意見書(選票)送達給業(yè)主，業(yè)主也可自行領取征求意見書(選票)。投票表決期間業(yè)主不在物業(yè)管理區(qū)域內居住的，可通過郵寄或其他有效方式將選票送達，無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告征求意見書(選票)。
2. 組織投票
設置固定投票箱并用封條進行封箱，業(yè)主在規(guī)定的時間內將征求意見書(選票)填好并投入票箱。
3. 回收統(tǒng)計意見
投票結束后，應采取公開驗票方式，由唱票、計票人員在監(jiān)票人員、鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）、居民委員會的監(jiān)督下，認真核對、計算票數(shù)，并經相關人員簽名確認。
4. 公告業(yè)主大會會議結果
根據(jù)征詢意見或投票統(tǒng)計結果形成業(yè)主大會會議決議，作出業(yè)主大會決定，以書面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告征詢意見或投票統(tǒng)計結果，公告時間不得少于三十日，公告應當由公告應當由物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處加蓋公章確認，在公告期內業(yè)主有權查閱相關資料。
第二十五條 業(yè)主委員會委員應當符合以下條件:
(一)符合本指引第十七條的條件:
(二)業(yè)主委員會委員應當經物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會實行差額選舉的，應當由專有部分占建筑物總面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二的業(yè)主參與表決，并應當經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十六條 業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會會議選舉產生，一般由五至十五人單數(shù)委員組成，委員具有同等表決權，對全體業(yè)主負責，接受業(yè)主監(jiān)督。每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
第二十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任、副主任，原則上以中國共產黨黨員優(yōu)先。
業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按得票順序當選為業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。
第二十八條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向市住房城鄉(xiāng)建設部門和物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）備案。備案應提交以下資料:
(一)業(yè)主委員會備案申請表；
(二)業(yè)主大會會議記錄和會議決定；
(三)選舉投票統(tǒng)計表；
(四)投票表決通過的《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、(需經當選的業(yè)主委員會全體成員簽名)；
(五)業(yè)主委員會成員(候補委員)名冊，包括職務及姓名、性別、年齡、所擁有物業(yè)的房號、聯(lián)系電話、簡歷;
(六)業(yè)主委員會委員身份證及房產證明復印件和交納物業(yè)服務費用及住宅專項維修資金的證明文件等；
(七)其他提請業(yè)主大會表決事項的決議內容；
(八)業(yè)主大會籌備期間相關公示和大會現(xiàn)場相片若干。
業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應將備案情況告知物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
備案的有關事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）與市住房城鄉(xiāng)建設部門。
業(yè)主委員會憑市住房城鄉(xiāng)建設部門的備案回執(zhí),向公安機關申請刻制印章,按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會的決定使用。
劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合本指引第四條規(guī)定的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
業(yè)主委員會經選舉產生并依法備案后，由鎮(zhèn)人民政府（管理委員會、街道辦事處）會同居民委員會對業(yè)主委員會成員進行必要的培訓，指導、協(xié)助其依法履行業(yè)主委員會職責。
第二十九條 本指引為指導性規(guī)范，建議各物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會通過制定或修改《議事規(guī)則》的方式予以執(zhí)行。如在成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會過程中，出現(xiàn)《議事規(guī)則》未規(guī)范的部分，亦可直接參考本指引執(zhí)行。
第三十條 本指引自印發(fā)之日起實施。
粵公網(wǎng)安備 44200002442868號
