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政策解讀：《火炬開發(fā)區(qū)（中山港街道、民眾街道）關(guān)于促進集體經(jīng)濟組織低效工業(yè)用地改造升級管理辦法（試行）》政策解讀

各有關(guān)單位：

　　根據(jù)《中山市人民政府關(guān)于促進村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級的若干措施》（中府〔2022〕11號），我區(qū)結(jié)合實際制定《火炬開發(fā)區(qū)關(guān)于促進集體經(jīng)濟組織低效工業(yè)用地改造升級管理辦法（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　       中山火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會

　　     2022年8月19日

火炬開發(fā)區(qū)（中山港街道、民眾街道）

關(guān)于促進集體經(jīng)濟組織低效工業(yè)用地

改造升級管理辦法（試行）

第一章  總則

　　第一條  為貫徹落實市委、市政府關(guān)于打贏村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級攻堅戰(zhàn)的工作部署，盤活利用火炬開發(fā)區(qū)集體經(jīng)濟組織（下稱：村集體）低效工業(yè)用地。根據(jù)《中山市人民政府關(guān)于促進村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級的若干措施》（中府〔2022〕11號）、《中山市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局關(guān)于加強村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級項目中農(nóng)村集體資產(chǎn)租賃管控的工作指引（試行）》（中農(nóng)農(nóng)函〔2022〕29號）等文件精神，結(jié)合火炬開發(fā)區(qū)工作實際，制定本辦法。

　　第二條  盤活改造村集體低效工業(yè)用地，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房或新型綜合性科技園區(qū)，應(yīng)當(dāng)堅持發(fā)揮基層治理優(yōu)勢，尊重市場經(jīng)濟規(guī)律，探索村企聯(lián)動改造模式，統(tǒng)籌土地資源二次配置，提升村集體產(chǎn)業(yè)用地集約利用水平，壯大村集體組織經(jīng)濟實力，提升股東收益分紅，推動火炬開發(fā)區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。

　　第三條  為招引優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目，加快形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，參與改造的村集體需接受區(qū)屬公司的商務(wù)輔導(dǎo)，并與區(qū)屬公司簽訂商務(wù)協(xié)議，區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門參與見證。改造項目需滿足火炬區(qū)投資產(chǎn)業(yè)類型、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入等要求。

第二章  改造模式

　　第四條  改造模式主要包括村集體自建、村企合作、政府整備改造等。村集體必須選定產(chǎn)業(yè)類區(qū)屬公司，由區(qū)屬公司指導(dǎo)村集體開展土地平整、載體建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商等全過程業(yè)務(wù)。項目實施按照“四議兩公開”程序進行表決。表決通過后，啟動改造實施流程。

　　第五條  村集體自建模式。村集體改造自有土地，自籌資金進行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，建設(shè)符合單元規(guī)劃、控規(guī)要求的產(chǎn)業(yè)載體。

　　第六條  村企合作模式。村集體與企業(yè)合作，進行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，建設(shè)符合單元規(guī)劃、控規(guī)要求的產(chǎn)業(yè)載體。包括村集體與市場主體合作（不含區(qū)屬公司）、村集體和區(qū)屬公司合作等方式。

　?。ㄒ唬┐寮w與市場主體（不含區(qū)屬公司）合作

　　1．合作分配物業(yè)。村集體通過公開遴選市場主體進行村企合作改造的，區(qū)屬公司代表區(qū)管委會指導(dǎo)村集體同步編制項目改造方案和招商租賃運營方案，依法進行公開遴選。所選定企業(yè)可以負(fù)責(zé)土地開發(fā)、園區(qū)建設(shè)、招商運營，村集體提供土地、市場主體出資，雙方按實際投入比例分配物業(yè)。

　　2．合作統(tǒng)租統(tǒng)管。村集體按有關(guān)規(guī)定通過市農(nóng)村集體“三資”管理服務(wù)平臺遴選合作企業(yè)，引入市場主體租用村集體土地，由該主體出資開展土地平整、載體建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商等全過程業(yè)務(wù)。租賃期滿后，土地及物業(yè)歸村集體所有。

　　（二）村集體和區(qū)屬公司合作

　　1．出資計價。由村集體通過公開遴選后，獲得與區(qū)屬公司合作，村集體以土地、地上建筑物按評估價出資，其中未征收土地按區(qū)征收中心征地標(biāo)準(zhǔn)作價。區(qū)屬公司按實際投資作價，以投資概算為準(zhǔn)，包括建設(shè)成本、工程配套服務(wù)等。雙方按實際投入比例分配物業(yè)。

　　2．國企出資。為推動村集體和區(qū)屬公司合作改造，合作項目可以提留新建廠房一定比例計容建筑面積作為共享面積，由區(qū)屬國企視具體情況進行出資建設(shè)。共享面積產(chǎn)權(quán)屬于村集體，合作期限租金收入歸區(qū)屬公司所有。

　　第七條  政府整備改造。區(qū)管委會相關(guān)部門通過征收、收回等方式整備村集體用地后，依法公開確定土地使用權(quán)人開發(fā)建設(shè)。   

　　第八條  規(guī)范村集體表決流程。對表決事項采取分類合并，集中統(tǒng)一進行表決，減少次數(shù)、簡化流程、提升效率。

第三章  物業(yè)租賃補貼

　　第九條  針對村集體低效用地改造中，村集體物業(yè)租金減少的問題，按照“一事一議”原則，村集體提出申請，由區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門報區(qū)管委會同意后，可以適當(dāng)補償。

　　第十條  村集體物業(yè)租金補貼申請流程

　　由村集體提出申請，區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門審核同意后，區(qū)工改主管部門、區(qū)屬公司啟動地塊“工改工”策劃工作。原則上六個月內(nèi)完成策劃并提交股東戶代表表決，表決通過后，村集體啟動清退、拆除工作。拆除完畢之日起至新建項目載體完成綜合驗收備案當(dāng)月止，租金由區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門進行統(tǒng)計、核實、監(jiān)督，按區(qū)管委會批復(fù)的金額進行補貼。

第四章  專項獎勵

　　第十一條  鼓勵村集體干部積極參與工改工作，具體細(xì)則由區(qū)工改主管部門牽頭，區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門、區(qū)組辦等部門配合制定。

　　第十二條  區(qū)管委會及相關(guān)部門設(shè)置年度專項獎勵，獎勵在村集體低效用地升級改造作出貢獻的村干部及人員（非區(qū)公務(wù)員、事業(yè)單位在編人員），設(shè)置改造方案表決、清退拆除兩項獎勵標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵村集體積極參與低效工業(yè)用地升級改造，專項獎勵另行制定。

第五章   附則

　　第十三條  本辦法自發(fā)出之日起生效，有效期為二年。適用于在有效期內(nèi)，村集體低效工業(yè)用地改造升級獲得股東戶代表表決通過的項目。對于2022年度已拆除的項目，按照本辦法執(zhí)行。

　　第十四條  本辦法解釋權(quán)歸區(qū)管委會所有，具體解釋工作由區(qū)工改主管部門、區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)。

　　第十五條  本辦法實施過程中，如上級最新文件涉及內(nèi)容的調(diào)整，按最新上級文件精神執(zhí)行。