火炬開發(fā)區(qū)管委會，翠亨新區(qū)管委會，各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，市各有關(guān)單位：

　　現(xiàn)將《中山市城市更新管理辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市城市更新局反映。

中山市人民政府

2020年12月20日

中山市城市更新管理辦法

　　第一章　總　則

　　第一條　為促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，拓展生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，完善城市功能，改善人居環(huán)境，傳承歷史文化，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，以及國家低效用地再開發(fā)和省“三舊”改造等政策規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的城市更新（含“三舊”改造）活動及其監(jiān)督管理適用本辦法。

　　城市更新是指由政府及其部門、土地權(quán)利人或者其他符合規(guī)定的主體，對特定城鄉(xiāng)建成區(qū)范圍內(nèi)的舊廠房、舊村莊、舊城鎮(zhèn)實施拆除重建、綜合整治、局部拆建、局部加建、復(fù)墾修復(fù)、歷史文化保護(hù)利用等活動。

　　第三條　城市更新應(yīng)當(dāng)堅持以人民為中心，遵循政府主導(dǎo)、規(guī)劃引領(lǐng)、社會參與、公開透明、分類施策、依法管理原則，充分聽取群眾意見、保障權(quán)利人合法權(quán)益，推動連片成片更新改造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，提升城市建設(shè)管理水平。

　　第四條　開展城市更新活動應(yīng)當(dāng)有利于提高土地節(jié)約集約利用水平；有利于促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和培育產(chǎn)城融合新業(yè)態(tài)；有利于為創(chuàng)新發(fā)展提供動力；有利于提升城市形象和改善人居環(huán)境；有利于加快補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施短板、完善公共服務(wù)體系和滿足人民群眾日益增長的精神需求；有利于全面提升社會服務(wù)和管理水平；有利于發(fā)展和壯大集體經(jīng)濟(jì)；有利于傳承和保護(hù)歷史文化。

　　第五條　城市更新應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、城市更新及歷史文化保護(hù)等專項規(guī)劃，因地制宜制定改造策略和管控標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化城市空間發(fā)展格局。

　　城市更新專項規(guī)劃依據(jù)國土空間總體規(guī)劃編制，作為指導(dǎo)編制單元計劃、單元范圍內(nèi)的國土空間詳細(xì)規(guī)劃（簡稱“單元規(guī)劃”）和制定年度實施計劃的依據(jù)。

　　第六條　城市更新實行年度實施計劃管理，年度實施計劃應(yīng)當(dāng)包括項目實施及資金使用計劃。城市更新涉及供應(yīng)住宅、商服用地的，應(yīng)當(dāng)納入年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。

　　第七條　城市更新分為全面改造、微改造和局部改造三種類型。

　?。ㄒ唬┤娓脑欤侵敢圆鸪亟ǚ绞竭M(jìn)行再開發(fā)，或?qū)嵤┥鷳B(tài)修復(fù)、土地復(fù)墾等改造活動。

　?。ǘ┪⒏脑欤侵妇S持現(xiàn)狀建筑物主體結(jié)構(gòu)基本不變，對現(xiàn)狀建筑物進(jìn)行加建、拆建，改變使用功能，整飾修繕、保護(hù)活化，完善公益性設(shè)施等改造活動。

　?。ㄈ┚植扛脑?，是指保留符合規(guī)劃、建筑規(guī)范和安全標(biāo)準(zhǔn)的建筑物，另行加建、改擴(kuò)建等改造活動。

　　一個城市更新項目可以綜合利用以上方式混合實施。

　　第八條　城市更新分為政府整備改造、合作改造、權(quán)利人自主改造三種方式：

　?。ㄒ唬┱麄涓脑?，是指由政府通過征收土地、收回土地使用權(quán)等方式對擬改造范圍內(nèi)用地進(jìn)行整備，并通過公開方式確定土地使用權(quán)人實施改造，包括由土地權(quán)利人將土地交政府改造情形。

　?。ǘ┖献鞲脑欤ㄒ韵虑樾危?/span>

　　1．村集體通過公開方式選定市場主體進(jìn)行合作改造；

　　2．由若干權(quán)利人通過簽訂搬（拆）遷補(bǔ)償安置協(xié)議、房地產(chǎn)作價入股、聯(lián)營、收購歸宗等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后實施改造。

　?。ㄈ?quán)利人自主改造，是指單一權(quán)利人對其用地自主實施改造。

　　第九條　市政府建立城市更新集體決策機(jī)制，集體審議城市更新重大政策措施、相關(guān)專項規(guī)劃、年度實施計劃以及重點(diǎn)項目改造方案、招商方案等，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決城市更新重要問題。

　　市城市更新主管部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城市更新相關(guān)政策制定、規(guī)劃編制、項目審批等工作。市自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、商務(wù)、城管和執(zhí)法、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、科技、生態(tài)環(huán)境等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)城市更新相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　各鎮(zhèn)政府、區(qū)管委會、街道辦事處（簡稱“鎮(zhèn)街政府”）負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)本轄區(qū)城市更新工作，指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)村集體開展城市更新相關(guān)工作。

　　第十條　市、鎮(zhèn)街政府建立健全資金投入機(jī)制，統(tǒng)籌管理土地出讓收益留成部分的資金，按各自事權(quán)將應(yīng)承擔(dān)的城市更新專項資金以及相關(guān)工作經(jīng)費(fèi)納入本級財政預(yù)算。

　　第二章　改造流程

　　第一節(jié)　片區(qū)策劃

　　第十一條按照省有關(guān)標(biāo)圖入庫規(guī)定，對符合上蓋建筑物占地比例要求，符合土地利用總體規(guī)劃（或國土空間總體規(guī)劃），以及經(jīng)第二次全國土地調(diào)查和最新的土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查認(rèn)定為建設(shè)用地等條件的舊廠房、舊村莊、舊城鎮(zhèn)用地，可由鎮(zhèn)街政府申請或依據(jù)權(quán)利人申請，經(jīng)市城市更新主管部門核定后納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫，實施動態(tài)管理。

　　第十二條　根據(jù)改造潛力和初步意愿，鎮(zhèn)街政府初步劃定擬改造范圍。根據(jù)職責(zé)分工，由市城市更新主管部門或鎮(zhèn)街政府調(diào)查擬改造范圍內(nèi)土地、房屋、人口、歷史文化遺存、公益性設(shè)施、產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)狀情況。調(diào)查結(jié)果由市城市更新主管部門統(tǒng)一入庫管理。

　　城市更新單元根據(jù)擬改造范圍的現(xiàn)狀情況，綜合考慮行政區(qū)域界線、產(chǎn)權(quán)界線、道路、河流、山體以及國土空間相關(guān)規(guī)劃范圍等因素劃定，作為基本管控單位。

　　城市更新單元應(yīng)當(dāng)以連片街區(qū)范圍為標(biāo)準(zhǔn)，用地面積原則上不小于6.67公頃（折100畝）。一個城市更新單元可以包括一個或者兩個以上改造項目。

　　第十三條　單元計劃以城市更新單元為基本單位。單元計劃應(yīng)當(dāng)結(jié)合國土空間總體規(guī)劃管控要求，與周邊區(qū)域的城市功能銜接，主要內(nèi)容包括發(fā)展定位、項目劃定、規(guī)劃優(yōu)化、土地整備、專題評估、開發(fā)建設(shè)量和經(jīng)濟(jì)平衡測算、效益分析等。

　　單元計劃由市城市更新主管部門或鎮(zhèn)街政府組織編制，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，作為該單元內(nèi)改造項目正式啟動的依據(jù)。編制單元計劃應(yīng)當(dāng)同步編制城市設(shè)計，同時由屬地鎮(zhèn)街政府負(fù)責(zé)社會穩(wěn)定風(fēng)險評估并出具報告。涉及歷史文化遺存保護(hù)的，應(yīng)當(dāng)組織開展歷史文化專題評估。

　　城市更新單元規(guī)劃和項目實施計劃依據(jù)城市更新單元計劃編制。

　　第十四條　城市更新單元內(nèi)的開發(fā)建設(shè)量包括基礎(chǔ)開發(fā)量和允許開發(fā)量。其中，基礎(chǔ)開發(fā)量由成本開發(fā)量和補(bǔ)償開發(fā)量構(gòu)成，通過成本修正系數(shù)法確定；允許開發(fā)量在城市密度分區(qū)的管控下通過城市設(shè)計確定。

　　允許開發(fā)量低于基礎(chǔ)開發(fā)量的更新單元，原則上不納入全面改造計劃。

　　第十五條　單元規(guī)劃依據(jù)國土空間規(guī)劃、城市更新專項規(guī)劃、單元計劃進(jìn)行編制，對更新單元的發(fā)展定位、改造目標(biāo)、空間布局、改造模式、利益平衡、開發(fā)建設(shè)指標(biāo)、公益性設(shè)施、移交建設(shè)用地或建筑面積等方面做出具體規(guī)劃和管控要求。

　　單元規(guī)劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，直接覆蓋原控制性詳細(xì)規(guī)劃。

　　第十六條　全面改造項目應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)，向政府無償移交建設(shè)用地或建筑面積：

　?。ㄒ唬┌闯鞘懈聠卧?guī)劃實施的項目，無償移交建設(shè)用地面積不小于項目總用地面積的15%，且不小于3000平方米；按前述比例計算用地面積小于3000平方米的，應(yīng)當(dāng)改為無償移交不少于項目計容總建筑面積10%的建筑面積。

　?。ǘ┌船F(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃實施的項目，無償移交建設(shè)用地面積不小于項目總用地面積的15%，且不小于3000平方米；或者無償移交不小于項目總計容面積10%的建筑面積。

　　上述無償移交的建筑面積須以幢、梯或?qū)訛榛締挝?，具體參照國有建設(shè)用地出讓配建房有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　改造為工業(yè)用途或非經(jīng)營性用途的項目，無需向政府無償移交建設(shè)用地或建筑面積。土地權(quán)利人交政府收回（收儲）后公開出讓的，按照前兩款規(guī)定執(zhí)行；政府整備改造的其他情形，按照我市國有建設(shè)用地公開出讓有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　舊村莊、舊城鎮(zhèn)連片改造項目向政府無償移交的建設(shè)用地原則須按照單元規(guī)劃配建，所需成本納入基礎(chǔ)開發(fā)量核算。

　　第二節(jié)　項目實施和監(jiān)管

　　第十七條　實施城市更新應(yīng)當(dāng)由城市更新主管部門、鎮(zhèn)街政府、土地權(quán)利人或者其他符合規(guī)定的主體編制項目改造方案，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

　　項目改造方案依據(jù)城市更新專項規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃（或城市更新單元規(guī)劃）編制，明確改造地塊基本情況、改造目標(biāo)與功能業(yè)態(tài)、改造意愿及補(bǔ)償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、供地方式、資金籌措、時序安排、預(yù)期效益、實施監(jiān)管等基本內(nèi)容。涉及不同權(quán)利主體多宗用地整合連片改造的項目，改造方案還應(yīng)增加土地整備、利益分配等內(nèi)容。涉及歷史文化遺存保護(hù)的，改造方案應(yīng)當(dāng)提出相應(yīng)的保護(hù)管理措施。

　　經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案原則不得調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按程序重新報批。

　　第十八條　全面改造項目需公開引入市場主體參與（涉及土地使用權(quán)變更）的，應(yīng)當(dāng)由城市更新主管部門、鎮(zhèn)街政府、土地權(quán)利人或者其他符合規(guī)定的主體編制招商方案，由市城市更新主管部門按程序報市政府批準(zhǔn)后實施。招商方案應(yīng)當(dāng)明確項目基本情況、市場主體參與條件、競價要求、保證金要求、競得人補(bǔ)償?shù)冉?jīng)濟(jì)責(zé)任、簽約期限、土地出讓方案、開發(fā)時序以及其他監(jiān)管要求等內(nèi)容。

　　按照經(jīng)批準(zhǔn)的招商方案，通過市公共資源交易平臺或市農(nóng)村集體“三資”管理服務(wù)平臺按“價高者得”原則確定市場主體入圍資格，待達(dá)到規(guī)定條件后可以按程序確認(rèn)為改造主體并供應(yīng)土地。

　　第十九條　城市更新項目的改造主體應(yīng)當(dāng)按規(guī)定與鎮(zhèn)街政府簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，并按監(jiān)管協(xié)議約定實施改造。

　　城市更新項目中具有經(jīng)濟(jì)初步可行性的項目改造意愿調(diào)查結(jié)果、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查結(jié)果，已批準(zhǔn)的標(biāo)圖入庫、單元計劃、單元規(guī)劃、改造方案、招商方案，用地審批、項目監(jiān)管協(xié)議、公開交易結(jié)果及改造主體確認(rèn)結(jié)果等信息按規(guī)定公開。

　　第三章　　政策保障

　　第二十條　城市更新項目完善用地手續(xù)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　?。ㄒ唬╉椖坑玫匦璺蠂量臻g規(guī)劃、標(biāo)圖入庫要求；

　　（二）項目用地2009年12月31日前已建設(shè)使用，上蓋建筑物基底面積（2009年或以前年度影像圖投影面積）占地塊面積比例達(dá)到30%以上；用地面積達(dá)2公頃（折30畝）以上的村集體工業(yè)項目用地，改造主體為該村集體的，允許按照項目整體核算上蓋建筑物占比；

　?。ㄈ╉椖坑玫孛娣e不小于0.667公頃（折10畝）；

　?。ㄋ模┥婕斑`法用地的，已按用地發(fā)生時的土地管理法律政策落實處罰（處理）；

　?。ㄎ澹└脑祛愋蜑槿娓脑旎颉肮じ墓ぁ本植扛脑?。

　　第二十一條　城市更新項目可以完善用地手續(xù)的情形：

　?。ㄒ唬┐寮w對集體建設(shè)用地自主改造、村企合作改造、自愿轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地交政府改造的，申請完善建設(shè)用地手續(xù)及集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地手續(xù)；

　?。ǘ┫嚓P(guān)權(quán)利人利用其國有建設(shè)用地實施改造的，申請完善用地手續(xù)；

　?。ㄈ┫嚓P(guān)權(quán)利人利用其無合法征地手續(xù)或手續(xù)不完善、實際已實施征地（2009年12月31日前已簽訂協(xié)議）的集體用地實施改造的，申請完善土地征收手續(xù)；

　?。ㄋ模└脑旆秶鷥?nèi)的邊角地、插花地、夾心地（統(tǒng)稱“三地”），單個地塊面積小于0.2公頃（折3畝）且累計不超過項目主體地塊面積10%的，申請辦理“三地”農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)；涉及單個地塊面積大于0.2公頃（折3畝）或累計面積超過項目主體地塊面積10%且原則不超過20%的，需出具申報地塊的相關(guān)說明申請辦理“三地”（農(nóng)用地）轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)；

　?。ㄎ澹┓鲜≌咭蟮呐f村莊改造項目中僅用于復(fù)建安置和公益設(shè)施建設(shè)的其他用地。

　　第二十二條　對改造范圍內(nèi)土地，可以采用以下方式實施整理：

　?。ㄒ唬└脑旆秶鷥?nèi)多宗用地將房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體實施改造，原房地產(chǎn)權(quán)利人憑經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案按規(guī)定享受稅收優(yōu)惠。村企合作改造的，村集體名下的國有用地，可以通過市公共資源交易平臺公開遴選合作企業(yè)，并參照前述規(guī)定將房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到該村集體與合作企業(yè)約定的單一主體實施改造。

　?。ǘ┰诜弦?guī)劃、權(quán)屬清晰、土地證載面積不增加的前提下，經(jīng)相關(guān)土地權(quán)利人同意，允許對項目建設(shè)用地界線進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，但調(diào)整前后界線范圍重合度應(yīng)達(dá)到97%以上。

　?。ㄈ┪恢孟噜彽募w建設(shè)用地與國有建設(shè)用地，可一并打包確定使用權(quán)人，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造。

　　第二十三條　城市更新項目用地按照以下規(guī)定供地：

　?。ㄒ唬┱麄浜蠊?yīng)為住宅、商服、工業(yè)等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)采用公開方式出讓。

　?。ǘ┑冢ㄒ唬┓N情形外的，以及“三地”、通過公開遴選市場主體統(tǒng)一實施改造的項目用地，可以采用協(xié)議方式出讓。其中，屬完善歷史用地手續(xù)后供地、原權(quán)利人為自然人的，應(yīng)當(dāng)供地到該自然人為股東且股份比例與用地協(xié)議約定比例一致的項目公司。

　?。ㄈ┓蟿潛苣夸浀?，可以劃撥方式供地。

　　第二十四條　舊村莊、舊城鎮(zhèn)全面改造項目，土地出讓價款（即土地出讓金）按照公開競價的成交價確定。項目用地中村集體自愿轉(zhuǎn)為國有的土地，所對應(yīng)比例的土地出讓價款扣除應(yīng)計提的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金后的40%分成（分配）給原村集體。舊村莊、舊城鎮(zhèn)全面改造以外的項目，其土地出讓價款計收與分成（分配）按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　城市更新土地出讓收益市級留成部分全額、鎮(zhèn)街留成部分不少于30%比例，按各自事權(quán)納入市、鎮(zhèn)街專項資金管理，用于扶持低效工業(yè)園區(qū)連片改造，支持歷史文化遺存和老舊小區(qū)等微改造，以及城市更新涉及的公益性設(shè)施等建設(shè)。

　　第二十五條　對城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)、工業(yè)用地保護(hù)線劃定規(guī)劃范圍外的國有出讓工業(yè)用地，規(guī)劃為住宅、商服用途，土地權(quán)利人自行搬（拆）遷整理土地后交政府收回（收儲）的，可享受相應(yīng)的土地收益補(bǔ)償。其中，規(guī)劃為住宅用途的，須交政府收回（收儲）后以公開出讓方式確定使用權(quán)人實施改造；規(guī)劃為商服用途的，可由權(quán)利人按規(guī)定自行改造，并補(bǔ)繳土地出讓價款。

　　第二十六條　城市更新項目多數(shù)原權(quán)利主體同意改造，少數(shù)原權(quán)利主體不同意改造的，可按照《中華人民共和國土地管理法》及其實施條例、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)規(guī)定處理。

　　法律法規(guī)沒有規(guī)定的，對由市場主體實施且已批準(zhǔn)改造方案的全面改造項目，特別是原有建（構(gòu)）筑物存在不符合安全生產(chǎn)、國土空間規(guī)劃、生態(tài)環(huán)保、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防安全要求或妨害公共衛(wèi)生、社會治安、公共安全、公共交通等情況的，若原權(quán)利人對搬（拆）遷補(bǔ)償安置協(xié)議不能達(dá)成一致意見的，均可以申請政府裁決。

　　第四章　法律責(zé)任

　　第二十七條　對納入城市更新范圍、享受相關(guān)優(yōu)惠政策的項目，除政府整備改造的項目外，屬地鎮(zhèn)街政府應(yīng)當(dāng)與改造主體簽訂項目監(jiān)管協(xié)議，明確項目動工、竣工時限和相應(yīng)違約責(zé)任等。

　　改造主體未依約依規(guī)實施改造的，由鎮(zhèn)街政府責(zé)令改造主體限期整改，拒不整改的，鎮(zhèn)街政府可提請市政府撤銷對改造方案的批復(fù)，并由市城市更新主管部門移交有關(guān)部門將改造主體失信行為納入信用記錄向社會公布，依法限制改造主體參與其他城市更新項目。

　　第二十八條　任何單位或個人以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得項目改造權(quán)的，依法依規(guī)追究責(zé)任，相關(guān)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)有權(quán)撤銷或收回項目改造權(quán)，由此造成的損失由相關(guān)責(zé)任單位、責(zé)任人承擔(dān)。

　　第二十九條　政府相關(guān)部門及其工作人員在城市更新工作中存在違法違紀(jì)行為的，依法依規(guī)追究責(zé)任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)處理。

　　第五章　附　則

　　第三十條　位于石岐、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、五桂山，以及翠亨新區(qū)起步區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的工業(yè)用地，已投資建設(shè)并連續(xù)經(jīng)營超過5年以上的，經(jīng)市土地管理委員會審議同意，可納入改造范圍，享受我市相關(guān)優(yōu)惠政策。

　　對存在違法違規(guī)行為的，嚴(yán)格按照第二十七條至第二十九條執(zhí)行。

　　第三十一條　本辦法自2021年1月1日起施行，有效期5年?！吨猩绞小叭f”改造實施辦法（試行）》（中府〔2018〕55號）同時廢止，本辦法實施前有關(guān)政策與本辦法規(guī)定不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。

　　政策解讀：《中山市城市更新管理辦法》政策解讀

　　圖解：中山市人民政府關(guān)于印發(fā)中山市城市更新管理辦法的通知