火炬開發(fā)區(qū)管委會，翠亨新區(qū)管委會，各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，市各有關單位：

　　經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《中山市商品房預售款監(jiān)管辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向我局反映。

特此通知。

　　中山市住房和城鄉(xiāng)建設局

　　2024年12月3日

中山市商品房預售款監(jiān)管辦法

第一章　總　則

　　第一條　為加強商品房預售款監(jiān)督管理，維護房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，保障預售商品房預購人、預售人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預售管理辦法》《廣東省商品房預售管理條例》《住房和城鄉(xiāng)建設部　人民銀行　銀保監(jiān)會關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》等法律、法規(guī)及政策規(guī)定，結合我市實際情況，制定本辦法。

　　第二條　凡在本市行政區(qū)域內經(jīng)批準預售的商品房項目，其預售款的收存、支取、使用和監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　第三條　本辦法所稱預售人，是指預售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　本辦法所稱預購人，是指購買預售商品房的單位和個人。

　　本辦法所稱監(jiān)管銀行，是指開設商品房預售款專用賬戶并與商品房預售款監(jiān)督管理部門、預售人簽訂商品房預售款監(jiān)管協(xié)議的項目所在地商業(yè)銀行。

　　本辦法所稱商品房預售款，是指預售人將其開發(fā)的商品房，在獲得預售許可后，于商品房首次登記前依法出售，由預購人按購房協(xié)議（包括認購書、商品房買賣合同）約定支付的定金、首期款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。帶裝修交付的商品房，購房款應包含裝修款。

　　本辦法所稱商品房預售款專用賬戶，是指預售人在監(jiān)管銀行設立的專門用于存取商品房預售款的賬戶。

　　本辦法所稱監(jiān)管額度是專用賬戶中確保項目完成商品房竣工驗收交付并辦理首次登記所需的資金額度，根據(jù)商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定。

　　本辦法所稱用款計劃是預售人根據(jù)項目建設方案以及施工進度制定的商品房預售款支取使用計劃。

　　第四條　中山市住房和城鄉(xiāng)建設局是商品房預售款監(jiān)督管理部門，負責組織實施本辦法。

　　中山市房地產(chǎn)交易管理事務中心為商品房預售款監(jiān)督管理具體實施部門，負責組織實施本市商品房預售款收存、支取和使用的監(jiān)督管理工作。

　　各鎮(zhèn)政府（街道辦事處）對轄區(qū)內預售商品房項目加強日常監(jiān)督和檢查，負責組織人員現(xiàn)場查看項目工程進度、裝修情況，核實預售人在申請商品房預售款時是否存在拖欠工程款、勞資糾紛、工程停工、延期交付等不穩(wěn)定因素，在收到預售人申請之日起五日內加具核實意見。

　　中國人民銀行中山市分行、國家金融監(jiān)督管理總局中山監(jiān)管分局依職能監(jiān)督監(jiān)管銀行在預售款監(jiān)管過程中的行為。

　　中山市住房公積金管理中心負責核實預購人公積金首期款及貸款發(fā)放、結算等情況。

　　第五條　監(jiān)管銀行應按本辦法的規(guī)定，配合做好商品房預售款監(jiān)管工作，其職責為：

　?。ㄒ唬┙⑸唐贩款A售款的收入、支出臺賬，并進行日常管理；

　?。ǘ﹨f(xié)助履行商品房預售款的收存和劃撥義務，按商品房預售款監(jiān)督管理具體實施部門的意見劃撥商品房預售款；

　?。ㄈ┡浜项A售人做好商品房預售款收取和劃撥情況的月報表，并及時報商品房預售款監(jiān)督管理具體實施部門備案；

　?。ㄋ模┙⑴c商品房預售款監(jiān)督管理具體實施部門現(xiàn)有端口相匹配的數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)，并按照系統(tǒng)數(shù)據(jù)接口規(guī)范傳輸數(shù)據(jù)；

　?。ㄎ澹┰诒O(jiān)管過程中按商品房預售款監(jiān)管協(xié)議履行相關義務；按照《住房和城鄉(xiāng)建設部　人民銀行　銀保監(jiān)會關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）、《最高人民法院　住房和城鄉(xiāng)建設部　中國人民銀行關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）行使相關權利。

第二章　設立商品房預售款專用賬戶

　　第六條　預售人申請商品房預售許可前，應當在監(jiān)管銀行設立商品房預售款專用賬戶，與商品房預售款監(jiān)督管理部門及監(jiān)管銀行簽訂商品房預售款監(jiān)管協(xié)議，明確各自的權利義務。商品房預售款監(jiān)管協(xié)議格式文本由商品房預售款監(jiān)督管理部門制定。

　　預售人不得對商品房預售款專用賬戶的資金設定擔保責任。

　　第七條　預售人按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則開設商品房預售款專用賬戶。

　　第八條　預售人應在商品房買賣合同中注明監(jiān)管銀行及商品房預售款專用賬戶信息，并在售樓場所予以公示，以便相關部門和預購人查詢、使用和監(jiān)督。

第三章　商品房預售款監(jiān)督管理

　　第九條　商品房預售款應直接存入相應的商品房預售款專用賬戶，預售人不得以其他任何形式收存商品房預售款，變相逃避監(jiān)管。

　　第十條　預購人應按照購房協(xié)議（包括認購書、商品房買賣合同）約定的付款時間，通過商業(yè)銀行轉賬或商品房預售款專用POS機將商品房預售款直接存入專用賬戶。預購人繳交的商品房預售款由商品房預售款監(jiān)督管理具體實施部門進行進賬審核。

　　預購人將首期款足額存入商品房預售款專用賬戶后，預售人和預購人可辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案手續(xù)。

　　預購人申請貸款購買商品房的，發(fā)放貸款的銀行應確認預購人首期款已足額存入預售款專用賬戶后，將貸款直接劃入商品房買賣合同中注明的商品房預售款專用賬戶。

　　第十一條　商品房預售款只能通過監(jiān)管銀行轉賬支取。集團公司設立子公司以子公司名義開發(fā)建設項目的，集團公司不得抽調子公司商品房預售款專用賬戶資金。

　　第十二條　預售人采用用款計劃方式支取商品房預售款的，在項目辦理商品房竣工驗收交付并辦理首次登記之前，商品房預售款只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。商品房預售款用于支付項目預售后產(chǎn)生的建設費用的，應直接撥付至施工單位收款賬戶。

　　施工總承包單位依法將項目進行分包的，總承包單位應按照合同約定將款項支付給分包單位。工程款應優(yōu)先支付工人工資，確保工人工資按時發(fā)放。

　　在預售項目竣工驗收交付并辦理首次登記前，預售款專用賬戶留存金額不得少于已收存商品房預售款總額的5%。

　　第十三條　預售人采用用款計劃方式支取商品房預售款前，應當向商品房預售款監(jiān)督管理具體實施部門報送有關工程合同，總包合同價格須與施工許可證上合同價格基本一致，經(jīng)審核后根據(jù)項目建設方案制定用款計劃。用款計劃應當明確預售項目的工程建設費用和法定稅費，并經(jīng)各鎮(zhèn)政府（街道辦事處）核實后，報送商品房預售款監(jiān)督管理具體實施部門作為申請支取商品房預售款的依據(jù)。

　　第十四條　預售人采用用款計劃方式支取商品房預售款時，應當向商品房預售款監(jiān)督管理具體實施部門提交下列材料，并對所提交材料的真實性負責：

　　（一）項目預售款撥付申請表；

　?。ǘ┍O(jiān)管銀行確認的商品房預售款專用賬戶銀行對賬單；

　?。ㄈ╊A售款支取確認書；

　?。ㄋ模╉椖恳?guī)劃總平面圖（首次提供）；

　?。ㄎ澹吨猩绞猩唐贩款A售許可證》《中山市規(guī)劃許可證》《中山市建設施工許可證》復印件（首次提供）；

　?。┨峁╊A售人工商營業(yè)執(zhí)照復印件、法定代表人或負責人身份證復印件；預售人委托辦事人員的委托書及受托人身份證原件及復印件（首次提供）；

　?。ㄆ撸┦┕挝粚┕ろ椖康氖湛顟{證，收款憑證須明確載明預售款支取對應的商品房項目名稱及工程名稱；

　?。ò耍┯糜谥Ц妒┕挝还こ炭畹?，提供施工合同（首次提供）、施工單位和監(jiān)理單位確認的項目施工進度相關材料；用于支付購買建筑材料、設備的，提供材料、設備的購銷合同以及款項支付相關材料；用于支付法定稅費的，提供稅務部門繳稅的憑證或相關文書；用于支付行政事業(yè)性收費的，提供相關材料。

　　第十五條　當預售款專用賬戶內累計進賬金額未達到監(jiān)管額度時，預售人可按照用款計劃方式留存資金，當預售款專用賬戶內累計進賬金額達到監(jiān)管額度時，預售人可以根據(jù)相應工程建設進度按監(jiān)管額度留存資金，超出監(jiān)管額度的資金可由預售人提取使用，在確保項目建成交付的基礎上，對于超出監(jiān)管額度的預售資金，允許預售人提取一定數(shù)額用于償還本項目開發(fā)貸款。每次申請支取必須滿足項目沒有出現(xiàn)拖欠工程款、工人工資的情況。

　　第十六條　預售人采用監(jiān)管額度方式支取商品房預售款的，商品房預售款專用賬戶內的留存金額與中山市房地產(chǎn)企業(yè)管理和誠信平臺上的誠信等級掛鉤，A級、B級、C級、D級預售人，分別按監(jiān)管額度的90%、100%、110%、120%留存，裝配式建筑、取得星級綠色建筑預評價的商品房項目可按照其誠信等級提升一級的監(jiān)管額度留存，A級、B級預售人，分別按監(jiān)管額度的80%、90%留存，C級、D級預售人仍按監(jiān)管額度的110%、120%留存，其余資金可以提取使用。

　　具體預售款監(jiān)管額度如下：

　?。ㄒ唬╉椖咳〉妙A售許可后，到完成主體結構封頂前，毛坯房監(jiān)管額度為3500元每平方米乘以預售面積，精裝房監(jiān)管額度為4500元每平方米乘以預售面積；

　?。ǘ╉椖客瓿芍黧w結構封頂后，到施工現(xiàn)場完成全部外墻工程且外排架及垂直運輸設備離場前，毛坯房監(jiān)管額度為2500元每平方米乘以預售面積，精裝房監(jiān)管額度為3500元每平方米乘以預售面積；

　?。ㄈ╉椖拷Y構封頂，施工現(xiàn)場完成全部外墻工程且外排架及垂直運輸設備離場后，到完成單位（子單位）工程驗收前，毛坯房監(jiān)管額度為2000元每平方米乘以預售面積，精裝房監(jiān)管額度為3000元每平方米乘以預售面積；

　　（四）項目完成單位（子單位）工程驗收后，到完成工程竣工驗收備案登記前，毛坯房監(jiān)管額度為1500元每平方米乘以預售面積，精裝房監(jiān)管額度為2500元每平方米乘以預售面積；

　　（五）項目完成工程竣工驗收備案登記后，到辦理商品房首次登記前，毛坯房監(jiān)管額度為1000元每平方米乘以預售面積，精裝房監(jiān)管額度為2000元每平方米乘以預售面積，項目施工許可含戶內裝修工程且裝修工程已完工的，監(jiān)管額度為1000元每平方米乘以預售面積；

　?。╉椖哭k理商品房首次登記后，毛坯房監(jiān)管額度為500元每平方米乘以預售面積，精裝房監(jiān)管額度為1500元每平方米乘以預售面積，項目施工許可含戶內裝修工程且裝修工程已完工的，監(jiān)管額度為500元每平方米乘以預售面積，其余資金可以提取使用。

　　商品房預售款監(jiān)督管理部門可根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展變化的情況，遵循公平、合理的原則，調整預售款監(jiān)管額度。

　　第十七條　預售款專用賬戶內資金達到監(jiān)管額度后，預售人提供保函置換預售款專用賬戶監(jiān)管額度內資金的，按照《中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號）相關規(guī)定執(zhí)行。

　　保函的擔保期限應與項目買賣合同約定的最晚交付日期相匹配?！?/p>

　　第十八條　購房協(xié)議經(jīng)買賣雙方協(xié)商解除或經(jīng)生效法律文書確認解除的，在預售款專用賬戶資金不少于留存金額的前提下，預售人可申請直接退回預購人已繳存至預售款專用賬戶的相應款項。

　　預售人申請使用商品房預售款專用賬戶內資金用于退購房款的，應當提供以下材料：

　?。ㄒ唬╉椖款A售款退款申請表；

　?。ǘ╊A購人身份證及收款賬戶復印件；

　　（三）購房協(xié)議（包括認購書、商品房買賣合同）；

　　（四）解除購房協(xié)議相關材料，或人民法院、仲裁機構確認買賣合同關系解除的生效法律文書；

　?。ㄎ澹┵彿靠钸M入商品房預售款專用賬戶的憑證；

　?。┥唐贩款A售款專用賬戶銀行對賬單。

　　第十九條　商品房預售款監(jiān)督管理具體實施部門應當在受理預售人申請用款之日起五日內完成對預售人申請用款的審核工作。審核通過的，向監(jiān)管銀行發(fā)出《中山市商品房預售款使用（核準）證明書》，由預售人送監(jiān)管銀行辦理預售款撥付手續(xù)，監(jiān)管銀行在規(guī)定期限內按照《中山市商品房預售款使用（核準）證明書》的核準數(shù)額劃撥。

　　第二十條　有下列情形之一的，暫停預售款專用賬戶資金支取審核，商品房預售款監(jiān)督管理部門可委托各鎮(zhèn)政府（街道辦事處）對預售款專用賬戶資金進行監(jiān)管，預售款專用賬戶資金全部用于本項目工程建設：

　　（一）預售項目發(fā)生嚴重拖欠農民工工資糾紛情況，被主管部門立案調查；

　?。ǘ╊A售項目停工的；

　　（三）預售項目工程建設存在嚴重質量問題的；

　　（四）商品房預售款監(jiān)督管理具體實施部門認定應當暫停支取審核的其他情形。

　　第二十一條　有下列情形之一的，商品房預售款監(jiān)督管理具體實施部門不予核準用款申請：

　?。ㄒ唬┦湛顔挝粻I業(yè)范圍與申請用款用途不符的；

　　（二）預售人未將預售款全部轉入預售款專用賬戶的；

　?。ㄈ╊A售人提供虛假材料或不符合審核標準材料的。

　　第二十二條　預售房地產(chǎn)項目按項目建設的工程節(jié)點，對后續(xù)項目建設所需資金實行“清單化”管理。各鎮(zhèn)政府（街道辦事處）核實預售人按照清單明細支取工程款項和法定稅費的有關情況，督促預售人和施工單位承諾項目交付前，預售資金用于后續(xù)工程建設。

　　經(jīng)項目屬地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）確認存在工程進度異常、逾期難交付的項目，預售資金可以按照一樓一策方式，實行專門管理，優(yōu)先用于本項目工程建設。

　　第二十三條　在商品房建設項目辦理商品房首次登記前，人民法院因執(zhí)行建設該商品房項目而產(chǎn)生的工程建設進度款、材料款、設備款，預購人退房款等債權案件，需要扣劃專用賬戶內資金的，按照《最高人民法院　住房和城鄉(xiāng)建設部　中國人民銀行關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）相關條款執(zhí)行，若相關法律文件發(fā)生變化則按照最新條款執(zhí)行。

　　第二十四條　預售人對商品房預售許可證范圍內的商品房預售項目完成商品房竣工驗收交付并辦理首次登記的，可向商品房預售款監(jiān)督管理具體實施部門申請解除專用賬戶的監(jiān)管，商品房預售款監(jiān)督管理具體實施部門應書面通知預售人和監(jiān)管銀行解除對專用賬戶的監(jiān)管。

　　第二十五條　本辦法未涉及的商品房預售款監(jiān)管相關事宜由商品房預售款監(jiān)督管理部門會同職能部門擬定、實施。

第四章　責任追究

　　第二十六條　預售人違反本辦法第八條規(guī)定直接收存商品房預售款、違反本辦法第十條和第十一條第一款規(guī)定使用商品房預售款的，按照《廣東省商品房預售管理條例》第四十條進行處理，給預購人造成損失的，應當依法承擔賠償責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二十七條　勘察、設計、施工、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助預售人違規(guī)使用商品房預售款的，由市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門將其違規(guī)行為錄入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并依法對相關責任單位和責任人予以查處。

　　其他單位違反上述規(guī)定的，由市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門移交相關管理部門處理。

　　第二十八條　銀行違反本辦法第九條、第十八條規(guī)定的，按照相關法律、商品房預售款監(jiān)管協(xié)議約定，承擔相應法律責任。

　　第二十九條　商品房預售款監(jiān)督管理具體實施部門和其他有關行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究行政責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章　附　則

　　第三十條　本辦法自2024年12月3日起實施，有效期5年。