政策文件：中山市人民政府關(guān)于印發(fā)促進(jìn)村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級若干措施的通知

　　2月11日下午，中山召開《關(guān)于促進(jìn)村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級的若干措施》（下稱《若干措施》）政策解讀會，用半天時間向各鎮(zhèn)街、相關(guān)部門解讀政策、釋疑解惑，推動村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級盡快落地、形成“沙場賽馬”勢頭。據(jù)悉，包含23條內(nèi)容的《若干措施》，突破了許多過去想都不敢想的難點(diǎn)、堵點(diǎn)，創(chuàng)新了許多新的解決舉措。概括起來，是圍繞“松綁”“動力”“活力”“促改”四個關(guān)鍵詞，從加快村集體連片低效工業(yè)用地和市、鎮(zhèn)屬企業(yè)用地改造升級、統(tǒng)籌促進(jìn)其他土地權(quán)利人的低效用地再開發(fā)等方面，對現(xiàn)有政策進(jìn)行補(bǔ)充、調(diào)整、強(qiáng)化、優(yōu)化，充分向社會釋放工改紅利。

　　松綁

　　《若干措施》用6條舉措積極穩(wěn)妥解決問題推動項(xiàng)目落地。通過補(bǔ)充和調(diào)整措施，解決歷史造成問題、簡化規(guī)劃編審內(nèi)容和程序、優(yōu)化項(xiàng)目審批權(quán)限和流程，解決落地過程中的“攔路虎”。

　　調(diào)整建筑限高、容積率上限等指標(biāo)。除了對相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行補(bǔ)充，還進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，如改造項(xiàng)目用地有關(guān)建筑限高、容積率上限等指標(biāo)，按照中山市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則確定。

　　允許單個地塊規(guī)劃條件論證。明確允許單個地塊規(guī)劃條件論證。其中，對住宅、商服用地改造為工業(yè)用途的，參照開展規(guī)劃條件論證后辦理改變土地用途手續(xù)、改造方案報(bào)批以及相關(guān)規(guī)劃業(yè)務(wù)。

　　策劃范圍內(nèi)30畝以上項(xiàng)目可先行報(bào)批。在合并編審單元計(jì)劃、單元規(guī)劃方面，政策進(jìn)行了優(yōu)化，如連片改造片區(qū)策劃方案批準(zhǔn)前，允許策劃范圍內(nèi)、用地面積達(dá)到30畝以上的單個項(xiàng)目，按照控制性詳細(xì)規(guī)劃或者開展規(guī)劃條件論證后編制改造方案，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。片區(qū)策劃范圍由鎮(zhèn)街政府結(jié)合本轄區(qū)工業(yè)用地連片程度自行確定。

　　明確“工改其他”宗地改造項(xiàng)目實(shí)施路徑。過去，除做片區(qū)策劃外，“工改其他”宗地改造項(xiàng)目沒有其他簡易實(shí)施路徑。《若干措施》明確，在市工業(yè)用地一級保護(hù)線范圍外、符合規(guī)劃的“工改住”“工改商”等“工改其他”宗地改造項(xiàng)目，由鎮(zhèn)街政府組織編制改造方案，組織市級部門評審，經(jīng)報(bào)市土地管理委員會審議、市政府審批后實(shí)施。

　　動力

　　《若干措施》共有6條舉措提供動力。通過補(bǔ)充和調(diào)整措施，強(qiáng)化政府主導(dǎo)土地整備，鼓勵整合土地連片改造，支持國有企業(yè)參與改造，支持村集體改造升級低效物業(yè)，鼓勵各方參與改造，支持企業(yè)不停產(chǎn)改造，分類施策，對改造各方起到“推一把”的作用。

　　貸款貼息扶持土地前期整理。通過掛賬收儲實(shí)施的項(xiàng)目，支持村集體向金融機(jī)構(gòu)申請貸款進(jìn)行清租、清拆等土地前期整理。自村集體取得貸款之日起，至土地出讓后3個月內(nèi)，所產(chǎn)生的貸款利息給予全額扶持，最長3年；對村集體委托市、鎮(zhèn)屬企業(yè)實(shí)施土地前期整理的，可同等享受扶持措施。

　　獎勵合作改造。通過鼓勵連片整合改造，力促解決土地碎片化問題。其中，鼓勵各類市場主體，通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議等方式進(jìn)行合作改造。對整合3個以上不同主體國有用地（含村集體自愿將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有的用地）達(dá)到30畝以上，除涉及住宅、商服用地開發(fā)外，新建工業(yè)廠房符合建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，在取得施工許可、竣工驗(yàn)收（綜合驗(yàn)收備案）手續(xù)后，均按計(jì)容建筑面積100元/平方米標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎勵。改造后，按照《中山市舊廠房升級改造實(shí)施細(xì)則》，視畝均效益對改造主體進(jìn)行階梯式獎勵，連續(xù)獎勵5年。

　　鼓勵各方參與改造。鼓勵統(tǒng)籌采用政府掛賬收儲、政府直接征收、政府生態(tài)修復(fù)、企業(yè)長租自管、政府統(tǒng)租統(tǒng)管、企業(yè)自主改造、改造權(quán)公開交易、國有集體混合開發(fā)等改造模式，加快推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。

　　支持企業(yè)不停產(chǎn)改造。村集體申請貸款改造低效工業(yè)物業(yè)，為鎮(zhèn)街政府優(yōu)先提供企業(yè)搬遷騰挪載體的，給予50%貼息補(bǔ)助，最長3年；連片改造涉及優(yōu)質(zhì)企業(yè)搬遷騰挪的，鼓勵鎮(zhèn)街政府組織先安置、后騰退；對改造期間搬遷騰挪到中山市范圍內(nèi)、租賃遷入地為鎮(zhèn)街政府指定或認(rèn)可的廠房繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)上企業(yè)，給予6元/平方米/月的廠房租金補(bǔ)助，連續(xù)補(bǔ)助2年，每年補(bǔ)助金額不超過該企業(yè)上一年度在中山市的地方經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)；鼓勵各鎮(zhèn)街結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)實(shí)際，制定配套政策措施，妥善安置產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

　　活力

　　《若干措施》用7條創(chuàng)新舉措，實(shí)事求是破解了許多難題。如優(yōu)化配套設(shè)施比例、自持比例和分割單元要求，允許置換土地后連片改造等，助力中山土地碎片化歷史問題的解決。

　　“工改住、商”反哺“工改工”。在符合《中山市舊廠房升級改造實(shí)施細(xì)則》等政策的前提下，支持“工改住”“工改商”項(xiàng)目土地出讓價款反哺“工改工”。

　　自持比例降低至20%。針對企業(yè)反饋的問題，這次政策將原來自持比例大幅降低到20%。用地面積達(dá)到30畝以上的自主改造或合作改造“工改工”“工改M0”項(xiàng)目，在屬地鎮(zhèn)街政府與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確入駐項(xiàng)目為中山市優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)，“工改工”項(xiàng)目畝均稅收貢獻(xiàn)不低于30萬元/畝、“工改M0”項(xiàng)目畝均稅收貢獻(xiàn)不低于100萬元/畝等監(jiān)管要求的前提下，改造主體的自持比例可以降低至確權(quán)登記總建筑面積的20%。

　　層內(nèi)可按間（套）分割。銷售部分可以按照幢或?qū)拥裙潭ń缦逓榛締卧M(jìn)行分割，對因企業(yè)行業(yè)性質(zhì)、特殊技術(shù)等需求，確需進(jìn)行層內(nèi)按間（套）分割的，應(yīng)當(dāng)滿足獨(dú)立使用和消防安全等要求，且單元面積不小于300平方米。受讓主體須為企業(yè)，且受讓后自完成登記之日起5年內(nèi)不得申請轉(zhuǎn)讓（在不動產(chǎn)證書附記項(xiàng)中注記清楚起止時限）；已辦理分割部分不得申請?jiān)俅畏指睢?/p>

　　優(yōu)化配套設(shè)施比例要求。用地面積達(dá)到30畝以上的“工改工”項(xiàng)目，在行政辦公和生活配套設(shè)施用地面積占比不超過7%的前提下，允許計(jì)容建筑面積占比提高到20%。

　　允許置換土地后連片改造。連片改造范圍以內(nèi)，或者改造范圍內(nèi)、外之間，在符合規(guī)劃、權(quán)屬清晰、雙方自愿、價值相當(dāng)?shù)那疤嵯拢试S所有權(quán)性質(zhì)相同的建設(shè)用地及其上蓋建筑物，采用空間位置互換的方式調(diào)整使用。其中，國有建設(shè)用地置換、集體建設(shè)用地置換、置換土地與被置換土地屬不同村集體的，都需滿足《若干措施》中的具體條件。

　　促改

　　《若干措施》用4條舉措統(tǒng)籌施策聯(lián)動發(fā)力出實(shí)招硬招，推動措施落地、落實(shí)。

　　保障項(xiàng)目“全程高速”落地。協(xié)同推進(jìn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、改造策劃和招商引資，實(shí)行“邊規(guī)劃、邊整備、邊招商”。推進(jìn)“容缺受理+延期后補(bǔ)”承諾制和“信任審批+信用監(jiān)管”審批制，歸并改造前、中、后各環(huán)節(jié)流程事項(xiàng)，推行部門并聯(lián)審批、打包審批，保障項(xiàng)目“全程高速”落地。強(qiáng)化“年度計(jì)劃+項(xiàng)目清單”管理，統(tǒng)籌搬遷騰挪、拆除整理、動工改造、預(yù)算資金安排。

　　引導(dǎo)敦促相關(guān)土地權(quán)利人實(shí)施改造。對用地沒有合法手續(xù)、建筑物沒有合法建設(shè)手續(xù)的，由市自然資源局、市城市管理和綜合執(zhí)法局分別建立疑似清單并經(jīng)屬地鎮(zhèn)街政府核實(shí)后，制定監(jiān)管臺賬并通報(bào)市相關(guān)職能部門和鎮(zhèn)街政府，由執(zhí)法機(jī)構(gòu)依法依規(guī)引導(dǎo)敦促相關(guān)土地權(quán)利人實(shí)施改造。

　　納入鎮(zhèn)街黨政班子年度考核范圍。2022年起，將村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級任務(wù)納入鎮(zhèn)街黨政班子年度考核范圍。