政策文件：中山市發(fā)展和改革局 中山市住房和城鄉(xiāng)建設局 中山市市場監(jiān)督管理局關于印發(fā)《中山市物業(yè)服務收費管理辦法》的通知

　　為進一步加強物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護廣大業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，近期，中山市發(fā)展和改革局會同中山市住房和城鄉(xiāng)建設局、中山市市場監(jiān)督管理局修訂印發(fā)了《中山市物業(yè)服務收費管理辦法》（下稱《新規(guī)》）的通知?！缎乱?guī)》自2022年10月1日起施行，有效期為5年。

　　對比2016年印發(fā)的《中山市物業(yè)服務收費管理辦法》，《新規(guī)》對多項內容進行修訂，其中，在催繳物業(yè)服務費方面，要求物業(yè)服務企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)服務費；

　　在住宅物業(yè)服務費調整收費標準方面，調價方案須由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，表決結果公示60日以上。

　　要調整住宅物業(yè)收費標準？必須滿足兩個“2/3”

　　《新規(guī)》規(guī)定，住宅物業(yè)服務費需要調整收費標準，已成立業(yè)主大會的，按規(guī)定召開業(yè)主大會會議，并經由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后實施。

　　業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務費收費標準進行調整的，應當遵循三個重要的程序。

　　其一，物業(yè)服務企業(yè)委托會計師事務所對上一年度物業(yè)項目經營情況和調價方案進行審計，并取得審計報告。

　　其二，擬調整物業(yè)服務收費標準的相關事項應公告30日以上。公告的相關事項應當包括上一年度物業(yè)項目經營情況和調價方案的審計報告、調整后的收費標準、服務內容和服務標準等。公告期間，應當聽取和收集業(yè)主的意見，將結果書面告知物業(yè)所在的鎮(zhèn)街人民政府、居民委員會、村民委員會，并對其進行指導與督查。

　　其三，調價方案由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，表決結果公示60日以上。公示的表決結果應當包括建筑物總面積、業(yè)主總人數(shù)，參與表決的專有部分面積和業(yè)主人數(shù)，贊同、反對、棄權意見的專有部分面積和業(yè)主人數(shù)匯總結果及相應的占比情況等。

　　《新規(guī)》提出，在住宅物業(yè)服務費調整的公示期間，有業(yè)主對調價方案的表決結果有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結果不一致的，物業(yè)服務企業(yè)應當重新統(tǒng)計表決結果。

　　新建住宅的前期物業(yè)費須實行政府指導價管理

　　《新規(guī)》規(guī)定，新建住宅(不含別墅)的前期物業(yè)服務費，應該實行政府指導價管理。建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府指導價規(guī)定和質價相符的原則，確定前期物業(yè)服務具體內容、收費標準和合同期限，并與物業(yè)買受人，在商品房買賣合同中約定。

　　此外，建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高收費標準。

　　根據(jù)《新規(guī)》第十條規(guī)定， 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務費，如若確需超出政府指導價最高收費標準。建設單位應當在前期物業(yè)管理公開招標前，向市價格主管部門申請單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務費最高收費標準。

　　經核定批準的收費標準，同時作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開招標的最高收費標準。

　　此外，物業(yè)管理區(qū)域，須根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證，確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定。

　　針對共用的物業(yè)配套設施設備，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域。但是，其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。不同的物業(yè)管理區(qū)域應分別進行前期物業(yè)管理招投標，投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經市房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　不得以停水停電方式催繳物業(yè)費

　　《新規(guī)》第十七條規(guī)定，物業(yè)買受人應當在建設單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　但是，值得注意的是，《新規(guī)》修訂后，新增內容“物業(yè)服務企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)服務費。”

　　《新規(guī)》第二十五條規(guī)定，住宅小區(qū)車輛停放服務收費實行市場調節(jié)價，具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)、停車服務企業(yè)等停車場經營者與業(yè)主或使用人通過合同或其他方式約定。調整住宅建筑區(qū)劃內的業(yè)主共有停車場的停車服務收費標準的，應按照《新規(guī)》第十一條的規(guī)定執(zhí)行。

　　這意味著，已成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，要調整業(yè)主共有停車場的停車服務收費標準，須按規(guī)定召開業(yè)主大會會議，并經由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后實施。

　　《新規(guī)》第二十五條還規(guī)定，調整住宅建筑區(qū)劃內的人防工程或者尚未出售的車位、車庫的停車服務收費標準的，應按照2021年印發(fā)的《中山市住宅小區(qū)停車服務收費議價規(guī)則（試行）》規(guī)定執(zhí)行。