火炬開發(fā)區(qū)管委會，翠亨新區(qū)管委會，各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處，市各有關單位：  

現(xiàn)將《中山市建設用地規(guī)劃條件管理辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。  

                                                                   中山市人民政府  

                                                                 2019年7月16日  

中山市建設用地規(guī)劃條件管理辦法  

第一章　總　則  

第一條　為進一步加強建設用地規(guī)劃條件管理，規(guī)范建設用地規(guī)劃條件辦理程序，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。  

第二條　本辦法適用于中山市行政區(qū)域內國有出讓建設用地規(guī)劃條件的出具、變更的管理及監(jiān)督檢查。  

第三條　建設用地規(guī)劃條件是依據(jù)經批準的控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃對建設用地提出的規(guī)劃建設要求，作為建設用地規(guī)劃許可的核心內容和土地使用權出讓合同的重要組成部分，是編制和審批建設項目規(guī)劃建筑設計方案及核實建設項目竣工規(guī)劃條件的依據(jù)。  

第四條　建設用地規(guī)劃條件的內容包括：建設用地的位置、面積、用地性質、開發(fā)強度（容積率、綠地率、建筑密度、建筑高度）、建筑退讓、公共服務設施配套要求、交通及市政基礎設施設計要求、城市設計（建筑及景觀設計）要求、海綿城市建設要求、地下空間開發(fā)利用以及市政府提出的相關規(guī)劃要求。  

第五條　申請辦理建設用地規(guī)劃條件包括出具規(guī)劃條件和變更規(guī)劃條件兩種情形。出具規(guī)劃條件是指首次以出讓方式提供國有土地使用權，提出擬出讓地塊的規(guī)劃建設條件；變更規(guī)劃條件是指對已出具并載入土地使用權出讓合同的規(guī)劃條件依法進行變更。  

第二章　出具規(guī)劃條件的管理及實施  

第六條　擬出讓宗地應當按控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃確定的用途出具規(guī)劃條件，依據(jù)控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應當先行分割為不同的宗地分別出具規(guī)劃條件。擬出讓宗地應當形狀規(guī)整，不具備單獨開發(fā)建設條件的宗地，不得出具規(guī)劃條件。  

第七條　公開出讓的國有建設用地，住宅用地單宗面積不得小于15畝且不超過210畝；工業(yè)、商業(yè)用地單宗面積不得小于10畝，屬增資擴產的工業(yè)用地不受最小面積限制。  

單宗用地面積達不到上述面積要求的，應當整合周邊用地后再出具規(guī)劃條件。宗地周邊已無合適用地可以整合的，由鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處、區(qū)管委會（以下簡稱鎮(zhèn)區(qū)政府）或市土地儲備中心編制該宗用地的可行性規(guī)劃建筑設計方案，報市自然資源局審核，經專家評審同意后，市自然資源局結合控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃確定的規(guī)劃指標出具規(guī)劃條件。  

第八條　在城市規(guī)劃區(qū)范圍內尚未編制控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃的地塊，因國家、省或者市重點建設項目以及道路、管線等其他線性市政工程項目需要使用土地的，或已有控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃但技術經濟指標不完整的地塊，由鎮(zhèn)區(qū)政府或市土地儲備中心先行編制規(guī)劃條件論證報告，并持相關材料向市自然資源局提出申請，市自然資源局根據(jù)城市總體規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、各類專項規(guī)劃、城市設計要求、技術規(guī)范等結合規(guī)劃條件論證報告提出規(guī)劃設計條件，按程序報市國土空間規(guī)劃委員會審議確定并經市政府批準后，再由鎮(zhèn)區(qū)政府或市土地儲備中心申請出具規(guī)劃條件。  

第九條　商業(yè)、住宅、新型產業(yè)用地（M0）規(guī)劃條件中，用地性質、容積率、綠地率、建筑密度、公共服務和市政設施配套要求、交通及市政基礎設施設計要求、地下空間開發(fā)利用（含停車位設置）要求、建筑退讓岸線要求為強制性指標。  

建筑高度作為指導性指標，不作具體規(guī)定，注明按控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃實施，但海岸線和河岸線沿線、歷史文化街區(qū)、舊城風貌保護區(qū)及視線通廊等高度敏感區(qū)必須按規(guī)劃要求進行建筑高度控制。  

第十條　對市重點發(fā)展區(qū)域、重要交通節(jié)點及市確定的重點項目，在符合控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃的前提下，應編制城市設計并將城市設計管控要求納入規(guī)劃條件。  

第十一條　商業(yè)、住宅用地周邊未敷設市政污水管網的，或工業(yè)用地周邊未敷設市政污水管網且屬地鎮(zhèn)區(qū)政府未制定實施計劃的，不予出具規(guī)劃條件。  

第三章　變更規(guī)劃條件的管理及實施  

第十二條　公開出讓的國有建設用地或法律、法規(guī)、行政規(guī)章及政策文件等明確應當收回土地使用權的，土地使用權人不得申請辦理改變土地用途；公開出讓的商業(yè)（含商業(yè)辦公，下同）、住宅（含商業(yè)住宅，下同）、新型產業(yè)用地（M0）不得調整容積率、增加建筑密度、降低綠地率、減少基礎設施及公共服務設施、降低停車位設置要求、降低建筑退讓岸線要求。  

第十三條　屬于下列情形之一的，土地使用權人不得申請變更規(guī)劃條件：  

（一）不符合現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃要求的；  

（二）商業(yè)、住宅用地周邊未敷設市政污水管網的，或工業(yè)用地周邊未敷設市政污水管網且屬地鎮(zhèn)區(qū)政府未制定實施計劃的；  

（三）土地使用權人納入市“信用聯(lián)合獎懲應用系統(tǒng)”黑名單，失信行為未消除的。  

第十四條　土地使用權人應當嚴格按照經批準的規(guī)劃條件進行開發(fā)建設，已出具的規(guī)劃條件不得擅自改變。不屬于第十二條、第十三條規(guī)定的情形且符合下列情形之一的，可由土地使用權人申請變更規(guī)劃條件：  

（一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改導致地塊開發(fā)條件變化的；  

（二）因國家和省重大項目建設需要的；  

（三）因城鄉(xiāng)基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要的；  

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。  

符合條件的“三舊”改造項目，按“三舊”改造有關政策辦理。  

第十五條　土地使用權出讓合同沒有約定開發(fā)強度的，容積率按1.5處理，綠地率、建筑密度、建筑高度按現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃指標處理。經過辦理合并、分割手續(xù)且沒有重新約定規(guī)劃條件的宗地，涉及多個土地使用權出讓合同的，應根據(jù)原出讓合同的約定容積率和相應的用地面積計算得出該宗用地總計容建筑面積，總計容建筑面積與其用地面積的比值視為約定容積率。  

第十六條　本辦法所指變更規(guī)劃條件包括以下三種情形：改變土地用途、調整容積率、調整建筑高度。  

第十七條　改變土地用途適用范圍和辦理程序  

符合下列情形之一的國有出讓建設用地，可由土地使用權人申請辦理改變土地用途：  

（一）以協(xié)議方式出讓的住宅用地改變土地用途為商業(yè)；  

（二）以協(xié)議方式出讓的商業(yè)、住宅用地改變土地用途為倉儲、工業(yè)、公共設施、教育、文體、醫(yī)療衛(wèi)生、行政辦公等；  

（三）以協(xié)議方式出讓的倉儲、工業(yè)用地相互改變土地用途，或改變土地用途為公共設施、教育、文體、醫(yī)療衛(wèi)生、行政辦公等；  

（四）以協(xié)議方式出讓的公共設施、教育、文體、醫(yī)療衛(wèi)生、行政辦公等用地相互改變土地用途。  

符合本條第一款第（一）項，按以下程序辦理：  

（一）土地使用權人先行編制可行性研究報告，論證改變土地用途的可行性、必要性及合理性，由鎮(zhèn)區(qū)政府組織專家評審會并出具專家評審意見。  

（二）土地使用權人按規(guī)定向市自然資源局提出改變土地用途申請。  

（三）市自然資源局審核后進行公示，經公示無異議后報市土地管理委員會審議。  

（四）市土地管理委員會審議通過后，市自然資源局核發(fā)建設用地規(guī)劃條件變更批復書及三線圖、建設用地規(guī)劃許可證。  

（五）市自然資源局組織對地價進行評估并按程序確定應補繳的地價擬訂出讓方案報市政府審批同意后，與土地使用權人簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議。  

（六）土地使用權人繳納相關稅費后，市自然資源局辦理不動產登記。  

符合本條第一款第（二）、（三）、（四）項，按以下程序辦理：  

（一）土地使用權人按規(guī)定向市自然資源局提出改變土地用途申請。  

（二）市自然資源局審核后進行公示，經公示無異議后核發(fā)建設用地規(guī)劃條件變更批復書及三線圖、建設用地規(guī)劃許可證。  

（三）市自然資源局組織對地價進行評估并按程序確定應補繳的地價擬訂出讓方案報市政府審批同意后，與土地使用權人簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議。  

（四）土地使用權人繳納相關稅費后，市自然資源局辦理不動產登記。  

第十八條　調整容積率的適用范圍和辦理程序  

符合下列情形之一的國有出讓建設用地（個人自建住房用地除外），可由土地使用權人申請辦理調整容積率：  

（一）以協(xié)議方式出讓的商業(yè)、住宅用地；  

（二）以協(xié)議方式出讓的新型產業(yè)用地（M0）；  

（三）除商業(yè)、住宅、新型產業(yè)用地（M0）外的其他用地。  

符合本條第一款第（一）項，按以下程序辦理：  

（一）土地使用權人按照國有協(xié)議出讓建設用地調整容積率補繳土地出讓金有關規(guī)定，參與調整容積率補繳出讓金上網競價，成交并簽訂競得調整容積率資格確認書。  

（二）土地使用權人按規(guī)定向市自然資源局提出調整容積率申請。  

（三）市自然資源局核發(fā)建設用地規(guī)劃條件變更批復書及三線圖。  

（四）市自然資源局根據(jù)確認書，按樓面地價起始價與最終有效樓面地價增加值之和確定為應補繳的樓面地價單價擬訂出讓方案并由市政府委托市自然資源局審批同意后，與土地使用權人簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議。  

符合本條第一款第（二）、（三）項，按以下程序辦理：  

（一）土地使用權人按規(guī)定向市自然資源局提出調整容積率申請。  

（二）市自然資源局審核后進行公示，經公示無異議后核發(fā)建設用地規(guī)劃條件變更批復書及三線圖。  

（三）市自然資源局組織對地價進行評估并按程序確定應補繳的地價擬訂出讓方案，由市政府委托市自然資源局審批同意后，與土地使用權人簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議。  

第十九條　調整建筑高度適用范圍和辦理程序  

除海岸線和河岸線沿線、歷史文化街區(qū)、舊城風貌保護區(qū)及視線通廊等高度敏感區(qū)以外的國有出讓建設用地（個人自建住房用地除外），可由土地使用權人申請辦理調整建筑高度。調整建筑高度按以下程序辦理：  

（一）土地使用權人按規(guī)定向市自然資源局提出調整建筑高度申請。  

（二）市自然資源局審核后進行公示，經公示無異議后核發(fā)建設用地規(guī)劃條件變更批復書及三線圖。  

（三）市自然資源局組織對地價進行評估并按程序確定應補繳的地價擬訂出讓方案，由市政府委托市自然資源局審批同意后，與土地使用權人簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議。  

第四章　監(jiān)督檢查  

第二十條　市自然資源局加強對建設用地規(guī)劃條件出具、變更的監(jiān)督檢查，利用城鄉(xiāng)規(guī)劃管理信息系統(tǒng)，對城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施進行動態(tài)監(jiān)督。  

第二十一條　市城管和執(zhí)法局查處違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法的違法建設，加大巡查力度，及時制止查處擅自改變建設用地規(guī)劃條件內容進行建設的行為。  

第二十二條　市自然資源局應當在辦事窗口、網站公布辦理的條件、程序以及期限等有關內容，并接受社會監(jiān)督。  

第二十三條　市自然資源局應當公布舉報方式，接受公民、法人和其他組織對違法城鄉(xiāng)規(guī)劃行為的舉報。及時核實、處理，并答復已知舉報人。不屬于本部門職責范圍的，應當及時告知舉報人。　  

第二十四條　違反建設用地規(guī)劃條件管理法律、法規(guī)、行政規(guī)章及政策文件，擅自批準出具、變更規(guī)劃條件的，由市政府或者監(jiān)察機關依據(jù)職權責令改正，對相關工作人員按照規(guī)定追究相關責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。  

第五章　附　則  

第二十五條　本辦法施行過程中，如與國家、省新出臺的規(guī)定不一致的，從其規(guī)定。  

第二十六條　本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期為5年。本辦法施行前我市有關政策文件與本辦法規(guī)定不一致的，以本辦法為準。  

政策解讀：《中山市建設用地規(guī)劃條件管理辦法》解讀