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政策文件：中山市人民政府關(guān)于印發(fā)中山市舊廠房升級改造實施細(xì)則的通知

　　我市制定了規(guī)范性文件《中山市舊廠房升級改造實施細(xì)則》（中府〔2020〕94號），于2021年1月1日起實施。根據(jù)《中山市行政機關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號）相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就文件解讀如下：

　　一、制定背景說明

　　在省的政策指導(dǎo)下，近年來我市陸續(xù)出臺了《中山市人民政府關(guān)于深入推進舊廠房改造促進高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》（中府〔2019〕65號）等系列政策，持續(xù)推進“三舊”改造，在推動土地節(jié)約集約利用、促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等方面取得了積極成效。為進一步規(guī)范我市城市更新管理工作，促進有序城市更新，結(jié)合我市實際，對2018年、2019年出臺的政策進行了全面梳理和修訂，制定出臺了《中山市城市更新管理辦法》。為配套該《辦法》在舊廠房升級改造方面的具體流程細(xì)則、具體政策措施，更好促進舊廠房升級改造，制定了《中山市舊廠房升級改造實施細(xì)則》（以下簡稱《實施細(xì)則》）。

　　二、政策主要內(nèi)容

　　本《實施細(xì)則》共六章二十八條,分別從總則、片區(qū)策劃、項目實施、鼓勵措施、監(jiān)督管理、附則六個方面對舊廠房升級改造明確工作流程和支持政策。具體如下：

　　（一）第一章總則部分：包括第一條至第四條，分別明確《細(xì)則》制定目的、概念釋義、工作原則和職責(zé)分工。需要強調(diào)的是，要求舊廠房改造以低效工業(yè)園區(qū)升級改造為重點，要求滿足“六個有利于”標(biāo)準(zhǔn)，即通過對舊廠房用地（包括工業(yè)用地和倉儲用地）升級改造，進一步提高土地利用效率，拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，助力制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，并通過改造完善公共服務(wù)，提升城市環(huán)境品質(zhì)，實現(xiàn)集體經(jīng)濟的提速壯大發(fā)展。針對“六個有利于”原則，將在片區(qū)策劃和改造方案中具體審查落實。

　?。ǘ┑诙缕瑓^(qū)策劃部分：包括第五條至第七條，明確了調(diào)查基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及工業(yè)片區(qū)劃定、編制單元計劃和單元規(guī)劃的要求。

　　1.明確舊廠房升級改造實行連片成片統(tǒng)籌策劃。要求各鎮(zhèn)街政府全面調(diào)查擬改造范圍內(nèi)用地的改造潛力及各類資源數(shù)據(jù)，并以0.5平方公里以上的連片街區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)，主要參考工業(yè)用地畝均稅收貢獻，兼顧產(chǎn)業(yè)類型、年產(chǎn)值、從業(yè)人口、建筑現(xiàn)狀等情況，劃定擬改造片區(qū)，做好片區(qū)策劃工作。鼓勵鎮(zhèn)街政府在此基礎(chǔ)上擴大研究范圍，為前期科學(xué)規(guī)劃打好扎實基礎(chǔ)。

　　2.明確單元計劃的編制需結(jié)合國土空間規(guī)劃管控要求，銜接周邊區(qū)域的城市功能，整體自主平衡經(jīng)濟指標(biāo)，研究確定片區(qū)功能定位、管控要求、開發(fā)強度、交通組織、公共服務(wù)、生態(tài)空間等，并同步編制城市設(shè)計。

　　3.加強優(yōu)質(zhì)項目規(guī)劃保障。結(jié)合我市實際，特別明確在國土空間總體規(guī)劃出臺前，涉及不符合土地利用總體規(guī)劃的項目，由市招商引資領(lǐng)導(dǎo)小組研究解決。

　?。ㄈ┑谌马椖繉嵤┎糠郑喊ǖ诎藯l至第十六條。主要規(guī)定了舊廠房升級改造的實施方式和實施流程，包括權(quán)利人自主改造、政府整備改造、合作改造（主要是村企合作改造）等，同時明確了村集體通過公開方式選定市場主體進行合作改造的改造方案、招商方案審批流程及公開遴選合作企業(yè)流程。具體的流程可參見《實施細(xì)則》附帶的流程圖。

　?。ㄋ模┑谒恼鹿膭畲胧┎糠郑喊ǖ谑邨l至第二十五條。主要依據(jù)省的政策，結(jié)合我市細(xì)則，細(xì)化明確九方面的優(yōu)惠政策措施，包括優(yōu)化入庫地塊管理、支持完善用地手續(xù)、優(yōu)化獎勵措施、加大扶持村集體力度、鼓勵連片改造、鼓勵分類實施改造、簡化歷史建設(shè)處理、允許延長使用年期、允許舊廠房過渡性微改造等。這些政策措施，總體較《中山市人民政府關(guān)于深入推進舊廠房改造促進高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》（中府〔2019〕65號）更優(yōu)化，比如針對我市現(xiàn)狀情況，細(xì)化了支持完善用地手續(xù)的具體政策措施；針對財政獎勵，建立與項目改造后對市級稅收貢獻情況相聯(lián)系的機制，有助于促進高質(zhì)量發(fā)展；針對分割銷售，允許在簽訂監(jiān)管條款的前提下，可降低自持比例最低至20%；在支持連片改造方面，打破傳統(tǒng)宗地管理要求，允許“工改工”項目在整體規(guī)劃前提下，行政辦公和生活配套設(shè)施跨宗地集中設(shè)置、整體核算，等等。

　?。ㄎ澹┑谖逭卤O(jiān)督管理部分：包括第二十六條和第二十七條。《細(xì)則》結(jié)合我市項目推進實施的實際情況提出新措施，除了強化項目監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容外，明確推進多部門聯(lián)合執(zhí)法，破除改造障礙，促進通過改造、盡快消除違法狀態(tài)。

　?。┑诹赂絼t部分：第二十八條。主要明確了施行日期及新舊政策銜接。在新舊政策銜接中，明確《實施細(xì)則》出臺實施前已按《中山市人民政府關(guān)于深入推進舊廠房改造促進高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》（中府〔2019〕65號）等批復(fù)改造方案的項目，涉及財政獎補的按原政策及相關(guān)配套政策執(zhí)行。

　　三、重點情況說明

　?。ㄒ唬┮笸怀鲆?guī)劃引領(lǐng)。

　　1.強化基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查。要求屬地鎮(zhèn)街政府在市工業(yè)和信息化局、城市更新局的指導(dǎo)下，組織開展本轄區(qū)內(nèi)工業(yè)信息普查，逐宗查清工業(yè)用地的面積、數(shù)量、權(quán)利人情況（包括承租人）、地類情況、規(guī)劃情況、改造需求和意愿等情況；查清舊廠房建筑現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)安全情況、建設(shè)手續(xù)情況以及消防、環(huán)保和安全生產(chǎn)設(shè)施等情況；查清企業(yè)類型、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀（行業(yè)分類）、證照情況、年產(chǎn)值、稅收貢獻、從業(yè)人口以及涉及租賃的租約期限等，為統(tǒng)籌劃定改造片區(qū)，開展片區(qū)策劃提供數(shù)據(jù)支撐。

　　2.統(tǒng)籌開展片區(qū)策劃。要求屬地鎮(zhèn)街政府根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查結(jié)果，以0.5平方公里以上（鼓勵鎮(zhèn)街?jǐn)U大此研究范圍）的連片街區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)，以工業(yè)用地畝均稅收貢獻為主要參考，統(tǒng)籌劃定擬改造片區(qū)。要求強化“終極改造”“一步到位改造”理念，通過編制該片區(qū)的單元計劃、單元規(guī)劃，統(tǒng)籌解決擬改造片區(qū)歷史欠賬，統(tǒng)籌考慮功能布局、交通組織、公共服務(wù)設(shè)施、生態(tài)空間等，落實高質(zhì)量發(fā)展要求。

　　（二）明確舊廠房升級改造方式及流程。

　　舊廠房升級改造可采用權(quán)利人自主改造、政府整備改造、合作改造等方式分類實施。具體流程詳見《細(xì)則》附帶的流程圖。其中需要說明的是，關(guān)于村集體通過公開方式遴選市場主體的要求：

　　1.關(guān)于表決要求：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條之規(guī)定“……前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意”要求，明確改造項目涉及土地所有權(quán)或使用權(quán)變更的，改造方案、招商方案須征得村集體成員會議2/3以上成員或者2/3以上戶代表簽名同意。

　　2.關(guān)于參與村企合作改造的市場主體要求：結(jié)合我市實際，為吸引更多市場主體參與，較《中山市舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造實施細(xì)則》關(guān)于舊村莊全面改造公開選取市場主體的要求有所放寬，但是交易保證金和成立項目公司的要求與舊村莊全面改造公開選取合作企業(yè)要求一致。

　?。ㄈ╆P(guān)于支持和鼓勵措施。

　　1.優(yōu)化標(biāo)圖入庫管理。一是根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）第（四）條“……上蓋物占地比例未達(dá)到30%，但符合相關(guān)規(guī)劃條件或行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的下限，或改造后用于建設(shè)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育等公益性項目的，可納入標(biāo)圖建庫范圍”明確2009年12月31日前已實施建設(shè)，上蓋物占地比例符合建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地供應(yīng)法律文書等載明規(guī)劃條件，或者用地容積率符合《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》（國土資發(fā)〔2008〕24號）下限要求的，可以整宗用地標(biāo)圖入庫。二是優(yōu)化入庫地塊的獎勵措施，對“返算入庫”特殊情形，可根據(jù)不同比例進行區(qū)分處理，涉及延長土地使用年限的，入庫占比超過80%可整宗用地享受。

　　2.支持完善歷史用地?？梢园礆v史用地行為發(fā)生時的法律政策完善歷史用地手續(xù)是“三舊”改造最特殊的優(yōu)惠政策，本《細(xì)則》依據(jù)2009年省政府《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）第（十七條）條，《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）第四點第（八）項等政策，明確歷史違法用地處理和完善建設(shè)用地手續(xù)條件，特別結(jié)合我市實際，針對村集體工業(yè)改造項目、“工改工”局部改造項目，對適用完善用地手續(xù)要求進行了細(xì)化規(guī)定。

　　3.優(yōu)化獎勵措施?！肮じ墓ぁ比娓脑祉椖亢屯ㄟ^局部改造使整宗用地建筑容積率達(dá)到要求的工業(yè)項目，其新建工業(yè)廠房符合要求的，改造主體可在項目竣工驗收后第二年起根據(jù)改造范圍內(nèi)入駐企業(yè)的畝均效益（稅收）獲得相應(yīng)獎勵，連續(xù)獎勵5年，且不設(shè)獎勵封頂值。具體獎勵階梯詳見下圖。

　　單位：萬元/畝

　　其中，實施局部改造項目入駐企業(yè)難以單獨核算的，可按新建建筑面積與整宗用地建筑面積占比進行折算。需要強調(diào)的是，本《實施細(xì)則》后，《關(guān)于深入推進舊廠房改造促進高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》（中府〔2019〕65號）中關(guān)于新建廠房200元/平方米、工業(yè)上樓電梯10萬元/臺的獎勵不再執(zhí)行。

　　4.加大扶持村集體力度。為支持和鼓勵村集體加快低效物業(yè)升級改造，《實施細(xì)則》明確對村集體自愿申請將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有土地的“工改工”項目，土地出讓價款按規(guī)定計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金（根據(jù)《廣東省用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入和使用管理辦法》（粵財綜〔2004〕186號）規(guī)定，計提標(biāo)準(zhǔn)為每平方米土地15元）后全額補償該村集體。并且明確如果實施村企合作改造的，明確規(guī)定村集體須留有相應(yīng)比例的村集體物業(yè)，保障集體經(jīng)濟長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　5.鼓勵連片改造。一是支持“工改工”項目整體規(guī)劃，允許行政辦公和生活配套設(shè)施跨宗地集中設(shè)置、整體核算。二是為了避免工業(yè)用房炒賣，保障中小微企業(yè)合理用地用房需求，明確了改造后的工業(yè)物業(yè)分割及分割銷售要求，要求產(chǎn)權(quán)人自持比例不得小于確權(quán)登記的總建筑面積51%，且自辦理登記之日起自持不少于15年。為鼓勵改造主體引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目，明確對引進優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目的，經(jīng)市招商引資領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定，改造主體與屬地鎮(zhèn)街政府簽訂監(jiān)管協(xié)議的，可降低自持比例最低至20%。

　　6.允許連片綜合改造。結(jié)合我市實際，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）有關(guān)政策，明確完成片區(qū)策劃后允許實施連片綜合改造“工改工”地塊可以與“工改住、商”地塊、舊村莊改造地塊等形成一個綜合改造單元，具體用地功能可結(jié)合現(xiàn)狀用地功能比例和經(jīng)濟平衡測算確定。結(jié)合《中山市城市更新管理辦法》和《實施細(xì)則》其他政策條款，連片綜合改造除允許土地用途混合外，還允許集體和國有建設(shè)用地混合，以及土地供應(yīng)方式的混合。但需要強調(diào)的是，改造涉及供應(yīng)住宅用地的，除“三地”外，原則上應(yīng)通過市公共資源交易平臺公開遴選確定改造主體。