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各鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展改革局（發(fā)改辦）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

為規(guī)范我市住宅小區(qū)服務(wù)收費，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和有關(guān)文件精神，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)費（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）在前期物業(yè)管理招投標（含協(xié)議方式，下同）時確定收費標準、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準，并通過前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議予以確認。對屬于政府指導(dǎo)價管理的住宅前期物業(yè)服務(wù)費，應(yīng)在政府指導(dǎo)價標準內(nèi)招投標確定；如確需超出政府指導(dǎo)價的，建設(shè)單位應(yīng)于招投標前三十日報市發(fā)展改革局核定，核定的收費標準作為前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標的最高收費標準。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，且相關(guān)約定應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議保持一致。

商品房買賣合同、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準不一致的，按較低的標準執(zhí)行。

二、住宅小區(qū)所有收費實行明碼標價。明碼標價內(nèi)容發(fā)生變化時，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（包括其他管理人，下同）應(yīng)及時進行更新。

（一）建設(shè)單位應(yīng)按照《廣東省物價局關(guān)于商品房銷售明碼標價的規(guī)定》做好商品房銷售明碼標價。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置、收費場所公示所有收費項目，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、收費對象、計算單位等內(nèi)容，公示樣式參考附件1。小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標準單獨公示，小區(qū)停車服務(wù)收費還應(yīng)按附件2樣式在小區(qū)出入口處公示。

除上述明碼標價方式外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)自身實際，采用電子屏幕、公眾網(wǎng)絡(luò)平臺等形式進行公示。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取約定以外的收費，不得收取未經(jīng)公示的費用。

四、規(guī)劃性質(zhì)屬于住宅的公寓，業(yè)主大會成立之前的物業(yè)服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，規(guī)劃性質(zhì)屬非住宅及業(yè)主大會成立之后的物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。屬于獨棟、雙拼、聯(lián)體等獨戶所有的住宅，其物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。

五、業(yè)主應(yīng)自房屋交付之日起支付物業(yè)服務(wù)費。房屋已具備交付條件，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕辦理房屋交付手續(xù)，應(yīng)當(dāng)自建設(shè)單位通知其辦理交付手續(xù)的期限屆滿之次日起支付物業(yè)服務(wù)費。當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

六、《中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，按下列方法認定：

（一）專有部分面積（即建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積和分攤面積）按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

七、《中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，按下列方法認定：

（一）業(yè)主人數(shù)，建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

八、住宅小區(qū)調(diào)整物業(yè)服務(wù)費應(yīng)在每幢樓醒目位置公示該幢業(yè)主的表決情況，在小區(qū)醒目位置按幢公示業(yè)主表決情況、表決結(jié)果、業(yè)主人數(shù)的說明以及其他應(yīng)該予以公示的情況。表決情況、表決結(jié)果公示樣式參考附件3、4。

九、屬于政府指導(dǎo)價管理的物業(yè)服務(wù)費，原則上調(diào)整物業(yè)服務(wù)費不得超過政府指導(dǎo)價。

十、制定和調(diào)整住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)車位和人防車位的停車服務(wù)收費標準,應(yīng)當(dāng)由車位產(chǎn)權(quán)人和人防車位投資者提出，并在實施前30天向業(yè)主公示。公示的內(nèi)容包括：車位產(chǎn)權(quán)證明和人防車位投資者證明、新標準以及新標準執(zhí)行時間等。

制定和調(diào)整住宅小區(qū)全體業(yè)主共有車位的停車服務(wù)收費標準由小區(qū)業(yè)主大會依法共同決定。

十一、裝修產(chǎn)生的垃圾余泥由業(yè)主自行清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費；業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運的，清運費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商確定。

十二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得指定任何單位和個人提供泥沙、瓷磚等裝修材料搬運服務(wù)并強制收費。

十三、住宅小區(qū)依建設(shè)規(guī)劃或者商品房買賣合同所配套建設(shè)的智能門禁系統(tǒng)，不得向業(yè)主另行收取門禁系統(tǒng)建設(shè)費用和日常維護費用。住宅小區(qū)交付使用之后，小區(qū)新配置或者升級改造門禁系統(tǒng)的，其建設(shè)、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門禁卡免費配備數(shù)量由業(yè)主大會依法共同決定。

十四、2011年1月1日后（以前期物業(yè)管理招投標時間為準，下同）新建小區(qū)住宅（不含別墅，含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫，下同）前期物業(yè)服務(wù)費包含公共水電費。2011年1月1日之前的小區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)費按照合同約定有梯燈電費分攤的，在未調(diào)整物業(yè)服務(wù)費前仍可按實分攤，調(diào)整物業(yè)服務(wù)費后不再分攤。

十五、本通知自2017年10月1日起施行?！吨猩绞邪l(fā)展和改革局關(guān)于印發(fā)中山市放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費試點住宅小區(qū)定調(diào)價行為規(guī)則的通知》（中發(fā)改價控〔2016〕328號）和原市物價局《關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)問題的通知》（中價〔2010〕142號）同時廢止。

附件1：住宅小區(qū)收費公示欄參考樣式.doc

附件2：住宅小區(qū)停車場明碼標價牌參考樣式.doc

附件3：住宅小區(qū)調(diào)整物業(yè)服務(wù)費表決情況公示參考樣式.doc

附件4：住宅小區(qū)調(diào)整物業(yè)服務(wù)費表決結(jié)果公示參考樣式.doc

中山市發(fā)展和改革局     中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2017年9月1日

政策解讀：中山市發(fā)展和改革局 中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《關(guān)于規(guī)范住宅小區(qū)服務(wù)收費的通知》政策解讀