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火炬開發(fā)區(qū)管委會，翠亨新區(qū)管委會，各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，各有關(guān)部門：

　　為進一步加強物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護廣大業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將修訂后的《中山市物業(yè)服務收費管理辦法》印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。

　　中山市發(fā)展和改革局　中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　中山市市市場監(jiān)督管理局

　　2022年8月24日

　　中山市物業(yè)服務收費管理辦法

　　第一條為規(guī)范物業(yè)服務行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的精神，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費行為。

　　第三條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

　　第四條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

　　第五條市發(fā)展改革局會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市場監(jiān)督管理局負責全市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

　　各鎮(zhèn)街價格、建設(shè)、市場監(jiān)管部門在市發(fā)展改革局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市市場監(jiān)管局的指導下開展物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。

　　第六條業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務收費。

　　包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　第七條物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

　　業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務收費實行政府指導價。

　　別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）、其它非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　業(yè)主采取自行管理的服務收費標準，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。

　　第八條住宅物業(yè)服務收費政府指導價由市發(fā)展改革局會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)不同類型及服務內(nèi)容制定基準價及浮動幅度或最高限價等。

　　住宅物業(yè)服務收費政府指導價應根據(jù)物業(yè)服務成本、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素適時調(diào)整。

　　制定或者調(diào)整住宅物業(yè)服務收費政府指導價應進行成本監(jiān)審。

　　第九條新建住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務費實行政府指導價管理。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府指導價規(guī)定和質(zhì)價相符的原則，確定前期物業(yè)服務具體內(nèi)容、收費標準和合同期限，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。

　　建設(shè)單位與前期物業(yè)服務企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高收費標準。

　　第十條新建住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務費確需超出政府指導價最高收費標準的，建設(shè)單位應當在前期物業(yè)管理公開招標前向市價格主管部門申請單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務費最高收費標準。經(jīng)核定批準的收費標準，同時作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開招標的最高收費標準。

　　物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。不同的物業(yè)管理區(qū)域應分別進行前期物業(yè)管理招投標，投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫)物業(yè)服務收費如確需調(diào)整超出政府指導價最高收費標準的，履行相關(guān)程序后向市價格主管部門申請單獨核定調(diào)整收費標準。

　　第十一條住宅物業(yè)服務費需要調(diào)整收費標準，已成立業(yè)主大會的，按規(guī)定召開業(yè)主大會會議，并經(jīng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后實施。

　　業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務費收費標準進行調(diào)整的，應當遵循以下程序：

　　（一）物業(yè)服務企業(yè)委托會計師事務所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計，并取得審計報告。

　　（二）擬調(diào)整物業(yè)服務收費標準的相關(guān)事項應公告30日以上。公告的相關(guān)事項應當包括上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案的審計報告、調(diào)整后的收費標準、服務內(nèi)容和服務標準等。公告期間，應當聽取和收集業(yè)主的意見，將結(jié)果書面告知物業(yè)所在的鎮(zhèn)街人民政府、居民委員會、村民委員會，并對其進行指導與督查。

　　（三）調(diào)價方案由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，表決結(jié)果公示60日以上。公示的表決結(jié)果應當包括建筑物總面積、業(yè)主總?cè)藬?shù)，參與表決的專有部分面積和業(yè)主人數(shù)，贊同、反對、棄權(quán)意見的專有部分面積和業(yè)主人數(shù)匯總結(jié)果及相應的占比情況等。

　　公示期間業(yè)主對調(diào)價方案的表決結(jié)果有異議的，可以查驗本人表決意見，物業(yè)服務企業(yè)應當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，物業(yè)服務企業(yè)應當重新統(tǒng)計表決結(jié)果。

　　第十二條物業(yè)小區(qū)的面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：　　　

　　（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

　　（二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計算；總?cè)藬?shù)按照兩者之和計算。

　　第十三條　實行物業(yè)服務費包干制的，物業(yè)服務收費包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

　　實行物業(yè)服務費酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

　　第十四條物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出構(gòu)成包括以下部分：

　　（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　　（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護、保養(yǎng)費用以及所產(chǎn)生的水電費用。未移交給供水企業(yè)管理維護的二次供水設(shè)施，其營運、維護和管理產(chǎn)生的費用計入物業(yè)服務成本。

　　（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　　（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　　（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；

　　（七）辦公費用；

　　（八）管理費分攤；

　　（九）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　（十）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　第十五條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本。

　　第十六條物業(yè)服務收費根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)登記建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積，下同）按月計收。已辦理不動產(chǎn)權(quán)登記的，以不動產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積計算。尚未進行不動產(chǎn)權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測建筑面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

　　自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的物業(yè)服務收費按車位（車庫）的數(shù)量計收。

　　第十七條物業(yè)買受人應當在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)服務費。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主承擔連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費。

　　第十八條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應當約定物業(yè)服務具體內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容。

　　第十九條物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。

　　建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免物業(yè)服務費的，由建設(shè)單位承擔。

　　第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉(zhuǎn)金等額外費用。

　　第二十一條業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)進行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務企業(yè)可收取裝修人員出入證工本費。裝修保證金由物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主按有關(guān)保證金的法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

　　委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修垃圾的，清運費標準由雙方協(xié)商確定。此外，物業(yè)服務企業(yè)不得強制收取其他與裝修相關(guān)的費用。

　　第二十二條物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務的人員收取辦證費等相關(guān)費用。

　　第二十三條實行小區(qū)出入證管理的，應當為每戶業(yè)主免費配置至少3張出入證（含IC卡等）；如車位需單獨配置的，每個車位應當配置至少1張出入證（含IC卡）。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費。

　　第二十四條利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補充專項維修資金，也可以經(jīng)業(yè)主大會同意后用于沖減物業(yè)服務成本或按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第二十五條住宅小區(qū)車輛停放服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)、停車服務企業(yè)等停車場經(jīng)營者與業(yè)主或使用人通過合同或其他方式約定。調(diào)整住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主共有停車場的停車服務收費標準的，應按照本辦法第十一條的規(guī)定執(zhí)行；調(diào)整住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的人防工程或者尚未出售的車位、車庫的停車服務收費標準的，應按照《中山市住宅小區(qū)停車服務收費議價規(guī)則（試行）》（中府〔2021〕159號）的規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十六條物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托，提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，其收費由雙方協(xié)商。

　　第二十七條物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　第二十八條物業(yè)服務收費應按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示。

　　第二十九條物業(yè)服務企業(yè)應當遵守價格法律、法規(guī)和政策，建立健全內(nèi)部價格管理制度，配備價格管理人員，加強價格自律、自覺規(guī)范價格行為，不斷改善經(jīng)營管理，為業(yè)主提供更好的服務。

　　第三十條　物業(yè)服務企業(yè)應當完善內(nèi)部財務管理制度，強化成本和收支管理。同一物業(yè)服務企業(yè)同時服務于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務成本和收支應分別核算、單獨建賬。

　　第三十一條實行酬金制收費方式的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

　　物業(yè)服務企業(yè)每年不少于一次向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。

　　物業(yè)服務費實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以按照物業(yè)服務合同的約定聘請會計師事務所等對物業(yè)服務資金年度預決算和收支情況進行審計，并將審計報告通報全體業(yè)主。審計期間物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關(guān)的資料。

　　第三十二條住宅小區(qū)公用附屬設(shè)施用電（不包括從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動用電）執(zhí)行居民生活用電價格。

　　第三十三條發(fā)展改革部門負責物業(yè)服務收費標準、收費行為的監(jiān)管，調(diào)解收費爭議；市場監(jiān)管部門負責查處違反明碼標價規(guī)定等價格違法行為；住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責物業(yè)服務行為、服務質(zhì)量的監(jiān)管，調(diào)解服務質(zhì)量的爭議。

　　第三十四條本辦法由市發(fā)展改革局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市市場監(jiān)管局按各自職責負責解釋。

　　第三十五條本辦法自2022年10月1日起施行，有效期為5年。原《中山市發(fā)展和改革局 中山市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)中山市物業(yè)服務收費管理辦法的通知》（中發(fā)改價控〔2016〕226號）同時廢止。

【文字解讀】《中山市物業(yè)服務收費管理辦法》