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各相關(guān)部門（單位）：
現(xiàn)將《神灣鎮(zhèn)農(nóng)房管控和鄉(xiāng)村風貌提升實施辦法》（試行）印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。執(zhí)行過程中如有疑問，請徑向鎮(zhèn)城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局反映。
中山市神灣鎮(zhèn)人民政府
2021年5月11日
神灣鎮(zhèn)農(nóng)房管控和鄉(xiāng)村風貌提升實施辦法（試行）
第一章 總 則
第一條 為進一步規(guī)范農(nóng)村住房建設和管理，完善農(nóng)村住房建設管理機制，加強農(nóng)村住房建設規(guī)劃設計管控和施工質(zhì)量安全管理，優(yōu)化建筑形態(tài)和風格，促進美麗鄉(xiāng)村建設，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于全面推進農(nóng)房管控和鄉(xiāng)村風貌提升的指導意見》（粵府〔2020〕43號）、《中山市歷史文化村落農(nóng)房管控和風貌提升工作指導意見》的通知（中委農(nóng)工辦〔2021〕19號）、《中山市農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批工作指引（試行）（中農(nóng)農(nóng)函〔2020〕117號）、《中山市個人自建住房規(guī)劃管理辦法》（中規(guī)通〔2017〕66號 ）等有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合本鎮(zhèn)實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本鎮(zhèn)行政區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)村村民新建、改建、擴建、翻建的建設活動及其監(jiān)督管理。
第三條 農(nóng)村住房建設管理應當遵循以下原則：
（一）符合規(guī)劃原則：農(nóng)村住房建設原則上須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃（或控制性詳細規(guī)劃）及其他相關(guān)規(guī)劃。
（二）節(jié)約集約原則：不得占用耕地建房，大力盤活農(nóng)村宅基地資源，倡導節(jié)約集約用地。
（三）嚴格審批原則：嚴格規(guī)范審批管理，做到帶圖審批、掛牌施工，先批后建，持證動工，未經(jīng)批準不得擅自動工建設。
（四）分級管理原則：嚴格按照“農(nóng)戶申請、村級審查、鎮(zhèn)級牽頭、聯(lián)合審批”的分級管理模式進行管理。
（五）堅決整治原則：堅持遏制增量與整治存量相結(jié)合，堅決遏制新增農(nóng)村違法違規(guī)建房行為，有力有序有效推進整治工作。對農(nóng)村亂占耕地建房增量問題“零容忍”。
第四條 為切實加強實施農(nóng)房管控和鄉(xiāng)村風貌提升的組織領(lǐng)導，確保工作順利開展，經(jīng)研究決定，成立神灣鎮(zhèn)農(nóng)房管控和鄉(xiāng)村風貌提升工作領(lǐng)導小組，人員組成如下：
組 長：霍錦添
副組長：顏倫枝、鐘志勇
成 員：城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、綜合行政執(zhí)法局、自然資源部門，供電、供電等部門，各村（居）。
領(lǐng)導小組下辦公室設在城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，負責領(lǐng)導小組的日常工作。
第五條工作目標：通過各部門、各村（居）和社會力量的共同努力，開展農(nóng)房管控和鄉(xiāng)村風貌提升，將歷史文化傳統(tǒng)村落打造成為具有中山歷史文化魅力和嶺南鄉(xiāng)村地域特色的美麗鄉(xiāng)村的典范，實現(xiàn)一年有突破、兩年見成效、三年大提升的目標，深入推進我鎮(zhèn)實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略工作。
第六條鎮(zhèn)城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負責全鎮(zhèn)農(nóng)村住房建設的村莊規(guī)劃、風貌設計、宅基地管理和審批、施工報建審批和監(jiān)管、農(nóng)村工匠規(guī)范管理等工作。
鎮(zhèn)綜合行政執(zhí)法局負責對農(nóng)村建房進行監(jiān)管，依法查處違法建設。
自然資源部門負責全鎮(zhèn)農(nóng)村住房建設的規(guī)劃審批和驗收工作。
供水、供電部門要嚴控農(nóng)戶水表、電表開設。
各村（居）負責對轄區(qū)農(nóng)村建房進行日常網(wǎng)格巡查，發(fā)現(xiàn)未批先建、違法占用耕地情況及時阻止并上報鎮(zhèn)相關(guān)職能部門。建立村級代辦制度，努力實現(xiàn)建房審批只跑一次，指導和幫助村民依法辦理有關(guān)手續(xù)和實施建設活動。
鎮(zhèn)其他有關(guān)部門按照各自職責，負責農(nóng)村住房建設的相關(guān)管理工作。
第七條建房人對農(nóng)房建設質(zhì)量安全負總責，承擔建設主體責任。農(nóng)房設計、施工、材料供應等相關(guān)單位或個人分別承擔相應的質(zhì)量和安全責任。
第二章 規(guī)劃選址及建筑要求
第八條 鎮(zhèn)城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局組織編制村莊規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃，應當從農(nóng)村實際出發(fā)，尊重村民意愿，體現(xiàn)地方和農(nóng)村特色，推進村莊規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃“兩規(guī)合一”。農(nóng)村住房建設必須服從村莊規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃，確保規(guī)劃的嚴肅性、整體性、統(tǒng)一性和連續(xù)性。
第九條 各村（居）應引導農(nóng)村村民合理用地，盡可能利用原有宅基地、空閑地、荒地建房，不得占用耕地建房。對于已經(jīng)去世的五保戶等危舊房屋應該予以及時拆除，宅基地重新分配給符合資格的村民使用，以免長期空置或被侵占。
第十條農(nóng)村建房必須按要求進行退讓，具體退讓按《中山市市域藍線規(guī)劃（2020）》（中府函〔2020〕321號）、《中山市城市規(guī)劃技術(shù)標準與準則（2016版）》等相關(guān)文件執(zhí)行。
第十一條農(nóng)村住房面積、層數(shù)、高度等指標應符合以下規(guī)定：宅基地面積一般不超過120平方米，首層建筑面積由自然資源部門審批確定，原則上不得超過四層，第四層只允許建梯間及輔助用房，面積不得超過第三層面積的一半。主出入口室外地面至第三層屋面高度原則上不得超過12米，至第四層輔助用房屋面高度原則上不得超過15米。
第三章宅基地和建房審批
第十二條 農(nóng)村村民應遵循“一戶一宅”原則，不得建造附屬用房。
（一）農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以以戶為單位申請使用宅基地建房：
1、戶內(nèi)無宅基地，符合“一戶一宅”要求的；
2、因結(jié)婚等原因確需分戶，原有宅基地不能安置的；
3、符合政策遷入的外來人口落戶成為本集體經(jīng)濟組織成員，且沒有宅基地，并經(jīng)過本集體經(jīng)濟組織民主程序同意的；
4、因發(fā)生或防御自然災害，現(xiàn)住房影響鎮(zhèn)區(qū)、村建設規(guī)劃，需要搬遷安置的；
5、法律法規(guī)規(guī)定及經(jīng)市人民政府認定的其他情形。
（二）“一戶一宅”的認定：
1、夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶；
2、有兄弟姐妹的，其中一人應與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達到法定婚齡或結(jié)婚后可申請分戶；
3、是獨生子女的，達到法定婚齡，可單獨立戶；
4、離異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶，離異二年后，無房一方確有實際住房需求的可為一戶；
5、“一宅”是指一戶農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地。戶內(nèi)成員通過繼承、遺贈取得的非本村集體土地住房，以及擁有的國有土地上的住房，不計入“一宅”。
在審核農(nóng)村村民申請資格時，依據(jù)上述標準認定，不強制以戶籍登記規(guī)定的“一戶”的標準來確定農(nóng)村村民建房的分戶標準。
（三）農(nóng)村宅基地建房申請有下列情形之一的，不予批準：
1、不符合國土空間規(guī)劃、林地保護利用規(guī)劃、用途管制要求的；
2、申請新建住房，但拒絕與本集體經(jīng)濟組織簽訂退回原有宅基地協(xié)議的；
3、將原有宅基地或者住房出賣、出租、贈予或者改為經(jīng)營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；
4、原有住房被依法征收已得到住房安置的；
5、所申請的宅基地存在權(quán)屬爭議的。
第十三條宅基地和建房審批流程按照《中山市農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批工作指引（試行）（中農(nóng)農(nóng)函〔2020〕117號）、《神灣鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）工作流程和辦事指南》（神灣府〔2021〕2號）等相關(guān)文件執(zhí)行。
第十四條建設工程開工前，應當委托具有相應測繪資質(zhì)的單位放線，并向自然資源部門申請驗線，未經(jīng)驗線，建設工程不得開工；已取得建設工程規(guī)劃許可證（或已備案）的必須按規(guī)定要求進行建設。對于未驗線先施工、未取得建設工程規(guī)劃許可證（未備案）或者未按建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的項目，由鎮(zhèn)綜合行政執(zhí)法局依法查處。
第四章 勘察設計和建設施工
第十五條 村民新建農(nóng)村住房，地質(zhì)復雜的應進行地質(zhì)勘探及災害評估。改建、擴建農(nóng)村住房的，應當對原有房屋進行結(jié)構(gòu)安全鑒定。
第十六條 農(nóng)房建設應根據(jù)鎮(zhèn)城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局提供的農(nóng)村建房設計通用圖集選擇風格類型及方案，并在實施前及時向城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局部門報備，方案一旦確定，不得隨意更改。建房村民可委托具有房屋建筑工程設計資質(zhì)的單位或者建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的注冊設計人員進行施工圖設計，但不能改變確定的風格風貌。在進行規(guī)劃報建時提交符合要求的農(nóng)村住房建設施工圖、效果圖等。同時，新建農(nóng)房須配建設污水處理設施（三級化糞池），實行雨污分流。有污水管網(wǎng)覆蓋的存量農(nóng)房須逐步完成雨污分流改造。
第十七條在建農(nóng)房必須在顯眼位置懸掛建房公示牌。建房公示牌由業(yè)主根據(jù)鎮(zhèn)城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局的統(tǒng)一格式制作，公示牌內(nèi)容包括建房戶主、家庭成員信息、占地面積、建筑面積、建造層數(shù)、承建人、審批時間和監(jiān)督電話等。
第十八條各村（居）負責加強在建農(nóng)房的施工安全的巡查監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)施工安全隱患及時上報鎮(zhèn)城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局處理。
第五章 竣工規(guī)劃核實與產(chǎn)權(quán)登記
第十九條農(nóng)村住房建設已經(jīng)完成設計圖紙要求、施工合同約定的各項內(nèi)容，并取得用地和規(guī)劃核實文件的，建房村民應當自行組織建筑施工企業(yè)或農(nóng)村建筑工匠對農(nóng)村住房進行竣工驗收。委托設計、監(jiān)理的，設計、監(jiān)理單位或者人員應當參加竣工驗收。
第二十條 農(nóng)村住房建設竣工后，申請人向鎮(zhèn)政府申請竣工驗收，填寫驗收申請書，鎮(zhèn)政府收到申請書之日起五個工作日內(nèi)，組織城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、自然資源局第四分局等有關(guān)部門竣工驗收，出具驗收表，提出驗收意見。
申請人按規(guī)定向自然資源部門申請頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。
第六章 附 則
第二十一條 本辦法自出文起施行，試行期兩年。本辦法與上級文件內(nèi)容存在沖突的，以上級文件為準。
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