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　　根據(jù)《關(guān)于中山市人民政府關(guān)于印發(fā)中山市舊廠房改造升級實(shí)施細(xì)則（修訂）的通知》（中府〔2023〕58號）、《中山市人民政府關(guān)于印發(fā)促進(jìn)村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級的若干措施的通知》（中府〔2022〕11號）、《關(guān)于促進(jìn)2010年后實(shí)施建設(shè)等情形的低效工業(yè)用地升級改造支持政策的通知》（中山自然資函〔2023〕183號）有關(guān)規(guī)定要求，現(xiàn)將《坦洲鎮(zhèn)中山市天乙物流發(fā)展有限公司項(xiàng)目低效工業(yè)用地改造方案》進(jìn)行公示，公示期2024年9月11日至2024年9月25日。廣大市民和相關(guān)利害關(guān)系的個(gè)人或單位如有意見或建議，請于2024年9月25日前向坦洲鎮(zhèn)人民政府了解或反映有關(guān)情況，逾期反饋視為無異議。

　　聯(lián)系地址：中山市坦洲鎮(zhèn)工業(yè)大道70號

　　聯(lián)系人：張先生

　　聯(lián)系電話：0760-86736102

　　附件：坦洲鎮(zhèn)中山市天乙物流發(fā)展有限公司項(xiàng)目低效工業(yè)用地改造方案

　　    中山市坦洲鎮(zhèn)人民政府    

　　        2024年9月11日

附件

坦洲鎮(zhèn)中山市天乙物流發(fā)展有限公司項(xiàng)目低效工業(yè)用地改造方案

　　根據(jù)中山市城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃和現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃，坦洲鎮(zhèn)人民政府?dāng)M對位于中山市坦洲鎮(zhèn)永二村的中山市天乙物流發(fā)展有限公司低效工業(yè)用地進(jìn)行改造，由坦洲鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行收儲，收回整備后公開出讓給改造主體企業(yè)實(shí)施全面改造。改造方案如下：

　　一、改造地塊基本情況

　?。ㄒ唬┛傮w情況

　　改造地塊位于中山市坦洲鎮(zhèn)永二村，北臨西部沿海高速坦洲出入口，東至環(huán)洲東北路，南近上界涌，西至坦洲大道，總用地面積為31.71公頃（317099.82平方米，折合475.65畝）。

　?。ǘ?quán)屬情況

　　改造地塊屬國有建設(shè)用地，土地用途為工業(yè)，改造涉及的土地已經(jīng)確權(quán)、登記，不動產(chǎn)權(quán)證號為中府國有（2007）第330558號，為土地產(chǎn)權(quán)人中山市天乙物流發(fā)展有限公司自2007年6月開始使用。

　?。ㄈ┩恋噩F(xiàn)狀情況

　　改造范圍內(nèi)現(xiàn)有18棟建筑物，總建筑面積約9181.68平方米，現(xiàn)狀容積率為0.03，現(xiàn)狀用途為工業(yè)，其中，1620平方米建筑物已辦理規(guī)劃報(bào)建等手續(xù)。經(jīng)核查，改造前年?duì)I收為38,702.95萬元（折合約81.37萬/畝），年稅收為864.19萬元（折合1.82萬/畝）。經(jīng)核實(shí)，改造地塊在2009年及最新年度土地利用現(xiàn)狀地類中為非建設(shè)用地，2009年上蓋建筑物占比約0.91%，不符合省“三舊”改造標(biāo)圖入庫要求。經(jīng)研究，認(rèn)定該用地屬于低效工業(yè)用地。

　　中山市天乙物流發(fā)展有限公司管理人為深圳市中天正清算事務(wù)有限公司，改造地塊的債權(quán)人為廣州資產(chǎn)管理有限公司。改造地塊不涉及閑置（正在辦理閑置處置，市政府批復(fù)改造方案前完成）、查封、歷史文化資源要素、土壤環(huán)境潛在監(jiān)管地塊等情況。

　?。ㄋ模┮?guī)劃情況

　　改造地塊符合國土空間總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃，已納入《中山市城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃（2020—2035）》。在《中山市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035）》中，屬建設(shè)用地31.71公頃（317099.82平方米，折合475.65畝）。在《中山市坦洲鎮(zhèn)工業(yè)用地規(guī)劃條件論證報(bào)告》（中府函〔2022〕245號）中，屬一類工業(yè)用地27.4105公頃（274104.87平方米，折合411.16畝），規(guī)劃容積率1.0-3.5，建筑密度35%-60%，綠地率10%-15%，生產(chǎn)性建筑高度≤50米，配套設(shè)施建筑高度≤100米；交通場站用地0.6441公頃（6440.77平方米，折合9.66畝）；防護(hù)綠地0.3755公頃（3754.68平方米，折合5.63畝）；農(nóng)林用地0.0096公頃（96.05平方米，折合0.14畝）；城市道路用地3.2703公頃（32703.45平方米，折合49.06畝）。（以市政府最新批復(fù)控制性詳細(xì)規(guī)劃為準(zhǔn)）

　　改造地塊位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界、工業(yè)用地保護(hù)紅線范圍內(nèi)，不涉及永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線等管控要求。

　　二、改造意愿及補(bǔ)償安置情況

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　　改造范圍涉及中山市天乙物流發(fā)展有限公司1個(gè)權(quán)利主體，坦洲鎮(zhèn)人民政府將按照法律法規(guī)，就改造范圍、土地現(xiàn)狀、開發(fā)主體及擬改造情況等事項(xiàng)征詢涉及所有產(chǎn)利人改造意愿，同意將涉及土地、房屋納入改造范圍。

　?。ǘ┭a(bǔ)償安置情況

　　改造項(xiàng)目涉及政府收儲中山市天乙物流發(fā)展有限公司用地，涉及土地使用權(quán)、上蓋建構(gòu)筑物補(bǔ)償?shù)葍?nèi)容，按照《中山市村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級有關(guān)土地征收收回操作指引》（中山工改發(fā)〔2022〕7號）要求，參照第三方評估機(jī)構(gòu)出具的評估結(jié)果，由坦洲鎮(zhèn)人民政府與中山市天乙物流發(fā)展有限公司管理人、中山市天乙物流發(fā)展有限公司、廣州資產(chǎn)管理有限公司協(xié)商確定具體補(bǔ)償方案后，簽訂《國有土地使用權(quán)收回協(xié)議》（具體補(bǔ)償內(nèi)容以最終簽訂的《國有土地使用權(quán)收回協(xié)議》為準(zhǔn)）。

　?。ㄈ╅_展社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估情況

　　本項(xiàng)目不涉及征收和安置，不涉及社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)情況。

　　三、改造主體、需辦理用地手續(xù)及擬改造情況

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)劃要求，改造項(xiàng)目嚴(yán)格按照國土空間總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃管控要求實(shí)施建設(shè)。在規(guī)劃中屬非建設(shè)用地部分，按照非建設(shè)用地進(jìn)行管控；在控制性詳細(xì)規(guī)劃中屬交通場站用地、道路、綠地等公益性用地部分，收回整備后劃撥至坦洲鎮(zhèn)人民政府名下。

　?。ㄒ唬└脑熘黧w

　　該項(xiàng)目擬采取政府收儲的改造方式，收回整備后通過公開出讓的方式確定改造主體實(shí)施全面改造。

　　（二）需辦理的用地手續(xù)

　　1. 土地收回

　　由市土地儲備中心委托坦洲鎮(zhèn)人民政府對改造地塊〔中府國有（2007）第330558號〕進(jìn)行收儲，改造方案[附收儲方案（含《國有土地使用權(quán)收回協(xié)議》）]經(jīng)市土地管理委員會會議審議通過并報(bào)市政府批準(zhǔn)后，由坦洲鎮(zhèn)人民政府申請辦理收回國有土地使用權(quán)手續(xù)。

　　2. 接收管養(yǎng)土地

坦洲鎮(zhèn)人民政府與中山市天乙物流發(fā)展有限公司根據(jù)《國有土地使用權(quán)收回協(xié)議》約定，簽訂《土地移交確認(rèn)書》并接收土地，收回的土地由坦洲鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)日常管理。

3. 土地供應(yīng)

收回國有土地使用權(quán)后，依據(jù)《中山市坦洲鎮(zhèn)工業(yè)用地規(guī)劃條件論證報(bào)告》（中府函〔2022〕245號），規(guī)劃為一類工業(yè)用地27.4105公頃（274104.87平方米，折合411.16畝），擬按容積率1.0-3.5，采用公開出讓方式供地給改造主體，其余公益性用地采用劃撥方式供地到坦洲鎮(zhèn)人民政府名下。（以市政府最新批復(fù)控制性詳細(xì)規(guī)劃為準(zhǔn)）

（三）擬改造情況

公開出讓的規(guī)劃一類工業(yè)用地27.4105公頃（274104.87平方米，折合411.16畝），由公開出讓確認(rèn)的改造主體投入資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。改造后年產(chǎn)值不低于600萬元/畝，年稅收不低于30萬元/畝。項(xiàng)目申請分割銷售，其中改造主體自持比例不得小于確權(quán)登記總建筑面積的20%。改造后年產(chǎn)值、年稅收和分割銷售比例以土地公開出讓時(shí)項(xiàng)目招商準(zhǔn)入審定結(jié)果為準(zhǔn)。

項(xiàng)目申請工業(yè)配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施允許跨宗地集中設(shè)置，用地面積占比不大于7%，總建筑面積占比不大于20%。以公開出讓確認(rèn)的改造主體規(guī)劃報(bào)建為準(zhǔn)。

項(xiàng)目相關(guān)情況符合國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》《中山市“三線一單”生態(tài)環(huán)境分區(qū)管控方案》《中山市涉揮發(fā)性有機(jī)物項(xiàng)目環(huán)保準(zhǔn)入管理規(guī)定》。

四、資金籌措

公開出讓的規(guī)劃一類工業(yè)用地由公開出讓確認(rèn)的改造主體投入資金不低于300萬元/畝進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。改造后投資強(qiáng)度以土地公開出讓時(shí)項(xiàng)目招商準(zhǔn)入審定結(jié)果為準(zhǔn)。

五、開發(fā)時(shí)序

項(xiàng)目開發(fā)周期為五年，開發(fā)時(shí)限為自土地交付之日起730日內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起1825日內(nèi)竣工，主要實(shí)施建設(shè)工業(yè)廠房及相應(yīng)配套設(shè)施。具體開發(fā)時(shí)間、建設(shè)內(nèi)容以簽訂的土地使用權(quán)出讓合同及項(xiàng)目履約監(jiān)管合同約定為準(zhǔn)。

六、實(shí)施監(jiān)管

詳見坦洲鎮(zhèn)人民政府與公開出讓確認(rèn)的改造主體簽訂的項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議。