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火炬開發(fā)區(qū)管委會(huì)，翠亨新區(qū)管委會(huì)，各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，各相關(guān)單位：

　　為深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)，探索和指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作開展，我局研究制定了《中山市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作指引》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　附件：中山市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作指引

中山市自然資源局  

2024年10月5日  

（聯(lián)系人：李偉雄，聯(lián)系電話：88329848）

中山市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作指引

　　為穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作開展，根據(jù)《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作方案》《廣東省深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)實(shí)施方案》等文件精神，以健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為目標(biāo)，探索規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管體系，制定本工作指引。

　　一、入市基本要求

　?。ㄒ唬┤胧杏玫胤秶?。

　　2023年3月1日（不含）前已批建設(shè)用地或符合“三舊”政策的建設(shè)用地或現(xiàn)狀地類及歷年追溯至1999年均為建設(shè)用地，且符合總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，用于工業(yè)、商業(yè)、保障性租賃住房的存量集體建設(shè)用地，可開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。

　　農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應(yīng)嚴(yán)守耕地和永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線，符合國土空間規(guī)劃、用途管制、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求。

　?。ǘ┤胧兄黧w。

　　農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體為入市用地的所有權(quán)人，由依法代表成員集體行使所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為入市主體組織實(shí)施入市，或由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織委托的其他法人組織代理實(shí)施入市。

　?。ㄈ┤胧杏玫貤l件。

　　1. 土地權(quán)屬清晰、無爭議；

　　2. 地塊內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物及其他合法附著物產(chǎn)權(quán)已與權(quán)利人達(dá)成一致意見并完成相應(yīng)補(bǔ)償；

　　3. 符合國土空間規(guī)劃和國土空間用途管制要求；

　　4. 符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、功能定位和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求；

　　5. 未被司法機(jī)關(guān)查封或行政機(jī)關(guān)限制土地權(quán)利；

　　6. 具備必要的通路、通水、通電、土地平整等開發(fā)建設(shè)條件；

　　7. 用于保障性租賃住房建設(shè)的，其周邊應(yīng)具備入住人口所需的市政配套、公共服務(wù)設(shè)施條件；

　　8. 法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　?。ㄋ模┠甓冉ㄔO(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

　　按照宏觀調(diào)控、產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套等要求以及土地所有權(quán)人意向，將具備年內(nèi)供應(yīng)可能性的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。用于保障性租賃住房建設(shè)的入市土地應(yīng)一并納入年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。

　?。ㄎ澹┴?fù)面清單。

　　不能將2023年3月1日（含）后通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)為新增建設(shè)用地用于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，不能把宅基地納入入市范圍，符合入市條件的土地不能搞商品住宅開發(fā)。

　　二、入市基本程序

　?。ㄒ唬┤胧袦?zhǔn)備。

　　1. 入市主體完成入市宗地勘測定界，分別提請鎮(zhèn)街政府向自然資源、發(fā)展改革、生態(tài)環(huán)境部門申報(bào)，由自然資源部門確定宗地規(guī)劃條件，發(fā)展改革部門確定宗地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入要求，生態(tài)環(huán)境部門確定宗地生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求。

　　2. 入市主體應(yīng)聘請土地估價(jià)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)開展地價(jià)評估，并參考基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等法定公示地價(jià)，根據(jù)評估結(jié)果并結(jié)合土地市場情況等，綜合確定入市宗地出讓起始價(jià)或底價(jià)。

　　3. 入市主體應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等，編制農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市方案。入市方案應(yīng)包括宗地的土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求、使用期限、交易方式、入市價(jià)格、集體收益分配安排等內(nèi)容。入市土地使用期限參照國有建設(shè)用地出讓最高年限設(shè)定，其中工業(yè)用地可根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期和企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，實(shí)行彈性年限出讓。

　?。ǘ┤胧猩暾?。

　　1. 入市主體按照村民自治原則，對入市動(dòng)議、入市方案、授權(quán)委托等事項(xiàng)，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法落實(shí)民主決策程序后形成決議，由入市主體向自然資源部門提出入市意向。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

　　2. 入市主體在公開出讓前不少于10個(gè)工作日向自然資源部門提交經(jīng)屬地鎮(zhèn)街政府核對后的擬入市宗地的勘測定界成果、土地權(quán)屬證明、入市方案、入市決議等材料。

　?。ㄈ┤胧泻藢?。

　　屬地鎮(zhèn)街政府對入市主體提交的入市材料進(jìn)行核對，并對鎮(zhèn)街政府作為簽訂方的出讓監(jiān)管協(xié)議進(jìn)行審定；自然資源部門組織開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市核對后，報(bào)市政府核對。

　?。ㄋ模┤胧薪灰?。

　　1. 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓應(yīng)參照國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓的程序和辦法，通過市公共資源交易中心采取上網(wǎng)競價(jià)方式進(jìn)行。

　　2. 經(jīng)市政府核對后的入市方案由入市主體委托自然資源部門、公共資源交易中心分別在中國土地市場網(wǎng)、市公共資源交易平臺發(fā)布交易公告。交易完成后公共資源交易中心出具成交確認(rèn)書。

　?。ㄎ澹┖炗喓贤?。

　　1. 入市宗地成交后，出讓人、受讓人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同，并報(bào)自然資源部門備案。出讓合同應(yīng)載明土地界址、面積、土地用途、規(guī)劃條件、使用期限、成交價(jià)格、交易價(jià)款支付、交地時(shí)間和開工竣工期限、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求，約定提前收回的條件、補(bǔ)償方式、土地使用權(quán)屆滿續(xù)期和地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物處理方式，以及違約責(zé)任和解決爭議的辦法等。

　　2. 出讓人、受讓人、屬地鎮(zhèn)街政府三方在簽訂出讓合同當(dāng)日簽訂監(jiān)管協(xié)議，與出讓合同配套使用，接受屬地鎮(zhèn)街政府對用地開發(fā)建設(shè)相關(guān)要求和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等事項(xiàng)的監(jiān)管。

　?。┯玫氐怯?。

　　出讓人及受讓人按各自義務(wù)繳清土地增值收益調(diào)節(jié)金、土地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)后，由自然資源部門按規(guī)定辦理農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)登記。土地增值收益調(diào)節(jié)金按照成交總價(jià)款的一定比例確定，具體征收標(biāo)準(zhǔn)另行制定。

　　三、用地開發(fā)利用

　?。ㄒ唬╅_發(fā)建設(shè)管理。

　　農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)按出讓合同、監(jiān)管協(xié)議的用地性質(zhì)、規(guī)劃要求、開發(fā)期限和條件等約定進(jìn)行開發(fā)、利用和經(jīng)營。

　　使用權(quán)人未按出讓合同約定開發(fā)利用土地，造成土地閑置或逾期開竣工，參照國有建設(shè)用地閑置土地處置規(guī)定及出讓合同約定處理。其中，出讓人或受讓人原因造成土地閑置，滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，當(dāng)事人應(yīng)按規(guī)定向政府繳納土地閑置費(fèi)；開工、竣工違約金由受讓人向出讓人支付。

　　（二）土地用途管理。

　　農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人不得改變土地用途，確需調(diào)整土地用途的，由農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓人收回農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，按程序重新出讓。

　?。ㄈ┮?guī)劃指標(biāo)管理。

　　因詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整，需按照詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地容積率的，應(yīng)經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓人同意，由農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人向自然資源部門申請變更規(guī)劃條件，出讓人及受讓人雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，由出讓人組織開展地價(jià)評估，涉及補(bǔ)繳土地價(jià)款的，按程序補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)及土地增值收益調(diào)節(jié)金，其中工業(yè)用地調(diào)整容積率參照國有建設(shè)用地政策執(zhí)行不需補(bǔ)繳土地價(jià)款。

　?。ㄋ模┦褂闷谙迣脻M管理。

　　1.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓合同約定使用期限屆滿，受讓人需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)在期限屆滿前一年內(nèi)向農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓人申請續(xù)期。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓人經(jīng)集體決議同意繼續(xù)使用的，重新約定土地價(jià)款、簽訂合同，在支付土地價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)及土地增值收益調(diào)節(jié)金后，辦理農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。

　　2.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用期限屆滿，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人未提出續(xù)期申請或提出續(xù)期申請未獲同意的，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓人可無償收回土地；其地塊內(nèi)建筑物及附著物按照出讓合同的約定處理，出讓合同無約定的，按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定處理。

　?。ㄎ澹┦褂脵?quán)收回管理。

　　1. 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓人在出讓合同約定的年限內(nèi)無特殊原因不得收回農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)。

　　2. 因公共利益需要，需征收入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地為國有的，按照相關(guān)規(guī)定對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人落實(shí)征地補(bǔ)償，并根據(jù)出讓合同約定或相關(guān)規(guī)定對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人給予補(bǔ)償。

　　四、其他

　　本工作指引實(shí)施過程中，如遇政策調(diào)整、法律法規(guī)及上級文件另有規(guī)定的，從其規(guī)定。