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　　我辦印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步細(xì)化閑置土地處置操作指引的通知》，現(xiàn)就文件解讀如下。

　　一、政策制定背景說明

　　2012年國土資源部發(fā)布施行《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）后，我市陸續(xù)出臺了《中山市閑置土地處置辦法》《中山市閑置土地處置實施細(xì)則》等規(guī)范性文件，對健全工作機(jī)制、壓實工作責(zé)任、解決歷史遺留問題、多渠道盤活閑置土地起到了較好的效果。但在閑置土地處置具體操作實踐中，還缺乏細(xì)化的政策指引，為進(jìn)一步夯實閑置土地處置基礎(chǔ)，加快推進(jìn)閑置土地處置工作，制定了《關(guān)于進(jìn)一步細(xì)化閑置土地處置操作指引的通知》（中閑置函〔2022〕614號，以下簡稱“通知”）。

　　二、政策主要內(nèi)容

　　本次印發(fā)的《通知》立足解決閑置土地處置中的難點、堵點，在尊重上位法立法原則的基礎(chǔ)上，對《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）部分條文進(jìn)行延伸和細(xì)化，在操作層面提出詳細(xì)的工作指引。

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　　一是補(bǔ)充明確動工開發(fā)認(rèn)定的情形。包括動工日期確定標(biāo)準(zhǔn)、分期開發(fā)項目認(rèn)定動工開發(fā)的要求、應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地面積計算標(biāo)準(zhǔn)、可視為動工開發(fā)的情形、原整體報建用地核算動工的標(biāo)準(zhǔn)、原有建筑物已拆除用地的處理。二是補(bǔ)充細(xì)化可認(rèn)定為政府原因造成土地閑置的情形。包括補(bǔ)充細(xì)化因規(guī)劃實施不到位和規(guī)劃調(diào)整影響不能按時開發(fā)建設(shè)的兩類情形。三是明確因政策調(diào)整導(dǎo)致土地閑置的處理方式。四是允許因政府原因?qū)е碌拈e置土地辦理抵押。對影響用地開發(fā)的政府原因消除前，用地辦理抵押的規(guī)定。五是明確公益公建用地動工開發(fā)的處理方式。包括公益公建用地動工時間及認(rèn)定動工開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。六是明確司法拍賣用地動工開發(fā)的處理方式。對司法拍賣用地辦理權(quán)屬登記及動工開發(fā)期限的規(guī)定。

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　　1、補(bǔ)充動工開發(fā)時間確定標(biāo)準(zhǔn)。

　　對歷史已辦理改變土地用途、土地合并、土地分割但未重新約定動工日期的用地，因政府政策調(diào)整影響動工時間的用地，公益公建用地以及司法拍賣用地等動工日期不確定或難以明確的，《通知》按照合法合規(guī)、實事求是原則予以明確，為產(chǎn)權(quán)人合理安排建設(shè)時序以及閑置土地認(rèn)定工作提供清晰指引。

　　2、補(bǔ)充明確閑置狀態(tài)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　土地閑置狀態(tài)認(rèn)定的關(guān)鍵在于動工開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)動工開發(fā)用地面積的確定，對歷史已經(jīng)形成的建設(shè)用地，《通知》分類進(jìn)行明確，如分期開發(fā)、應(yīng)動工開發(fā)用地面積不明確、已形成地上建筑物、整體報建、建成后拆除等日常工作日中難以界定、自由裁量權(quán)較大的情形分別明確判定標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、補(bǔ)充明確閑置原因認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　補(bǔ)充細(xì)化因不符合規(guī)劃不能按時開發(fā)建設(shè)的用地，分為規(guī)劃實施不到位和規(guī)劃調(diào)整及管控影響兩類，其中，對因規(guī)劃實施不到位導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)類用地證載用途與規(guī)劃相符面積占比低于70%、非產(chǎn)業(yè)類用地低于60%的可認(rèn)定為政府原因?qū)е碌耐恋亻e置；對因規(guī)劃退讓等原因?qū)τ玫卦斐芍卮笥绊懙模山?jīng)論證后予以認(rèn)定。

　　三、政策亮點

　?。ㄒ唬?qiáng)化執(zhí)行，明確認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。在上位法的基礎(chǔ)上，將閑置土地認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)具體化，補(bǔ)充明確未約定動工日期、分期開發(fā)項目以及應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地面積無法確定的情形下，土地動工開發(fā)的具體核算標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)化審批，一方面公開透明，使產(chǎn)權(quán)人明晰標(biāo)準(zhǔn)；另一方面規(guī)范高效，有效減少自由裁量權(quán)，降低行政風(fēng)險。

　　（二）穩(wěn)妥處理，解決歷史問題。對歷史已形成的閑置土地參照當(dāng)年的政策，制定處置措施，包括對1998年2月28日要求報建前未報建已建成且使用至今的用地，原整體報建項目用地，以尊重歷史為原則，以促進(jìn)利用為落腳點，按照原應(yīng)建面積分別明確核算動工的標(biāo)準(zhǔn)。

　?。ㄈ┘?xì)化量化，促進(jìn)閑置歸因。以往對規(guī)劃不相符可認(rèn)定為政府原因的情形，未予以分類，亦未提出可量化的判定標(biāo)準(zhǔn)，《通知》從規(guī)劃實施和規(guī)劃調(diào)整兩方面，分別明確具體判定標(biāo)準(zhǔn)，有效促進(jìn)土地閑置歸因、推動規(guī)劃實施、規(guī)范規(guī)劃調(diào)整，實現(xiàn)“一舉三效”。

　?。ㄋ模暮啅乃?，提升行政效率。由于醫(yī)院、道路、公園、學(xué)校等公益公建用地，涉及廣大群眾的公共利益，為促進(jìn)公益項目落地，盡早發(fā)揮社會效益，對已閑置的公益公建用地從簡從速加快處置；對因市級政策影響動工，時間明確、原因清晰的，可直接在原動工期內(nèi)扣除影響時長。多措并舉，精簡流程，為審批提速改革助力。

　　（五）實事求是，保障合法權(quán)益。為保障土地使用權(quán)人的權(quán)益，對存在政府原因?qū)е碌拈e置土地，在政府原因消除前，用地?zé)o法開發(fā)亦無法辦理抵押的困境，《通知》從保障土地使用權(quán)人權(quán)益的角度出發(fā)，提出允許政府原因消除前辦理抵押的規(guī)定；為配合司法處置，體現(xiàn)司法優(yōu)先，對于司法拍賣用地，明確可從協(xié)助執(zhí)行通知書簽發(fā)之日起一年內(nèi)動工開發(fā)。

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