火炬開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，翠亨新區(qū)管委會(huì)，各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處，市各有關(guān)單位：  

現(xiàn)將《中山市舊村莊全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)徑向市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室反映。
   

         中山市人民政府  

         2018年7月13日
 
   

中山市舊村莊全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）
   

第一章　總　則
   

第一條　為推進(jìn)實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，規(guī)范舊村莊的全面改造活動(dòng)，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及國(guó)家和省有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。  

第二條　本細(xì)則所稱(chēng)“舊村莊”，是指城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)，布局較亂、基礎(chǔ)設(shè)施較差，土地保留集體所有性質(zhì)，主要由集體經(jīng)濟(jì)組織成員經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)期自然形成的聚居地。舊村莊改造項(xiàng)目?jī)?nèi)夾雜的國(guó)有用地，應(yīng)當(dāng)一并納入改造范圍。  

以舊廠(chǎng)房為獨(dú)立改造項(xiàng)目或者以舊廠(chǎng)房為主的改造項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照《中山市舊廠(chǎng)房全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。  

第三條　舊村莊改造應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持農(nóng)村姓“農(nóng)”，以人為本、規(guī)劃先行，堅(jiān)持因地制宜、精準(zhǔn)施策、改善人居環(huán)境，完善公共配套設(shè)施，有利于保障集體經(jīng)濟(jì)和村民長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，保護(hù)好歷史文脈和鄉(xiāng)愁，合理保護(hù)和利用歷史文化遺存，做到在保護(hù)中開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)中保護(hù)。  

舊村莊改造涉及歷史文化遺存的，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌采用全面改造和微改造相結(jié)合的方式實(shí)施。  

第四條　舊村莊改造應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持村民自治原則，改造過(guò)程中涉及的重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行表決，由鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會(huì)、辦事處，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鎮(zhèn)區(qū)”）監(jiān)督，并由公證機(jī)構(gòu)公證。
   

第二章　一般規(guī)定
   

第五條　舊村莊改造涉及的補(bǔ)償可以采取物業(yè)補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合的方式。  

第六條　舊村莊改造應(yīng)當(dāng)營(yíng)造宜居環(huán)境，重點(diǎn)控制開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模。由回遷安置房、集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)、公共配套設(shè)施和商品房開(kāi)發(fā)面積等組成的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模不得超過(guò)按照《“三舊”改造項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)建設(shè)面積計(jì)算規(guī)定》（《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》附件2）計(jì)算確定的數(shù)額。  

第七條　舊村莊改造的復(fù)建規(guī)模及其用地，參考以下標(biāo)準(zhǔn)：  

（一）回遷復(fù)建的安置房規(guī)模，按照改造范圍內(nèi)原有建筑面積的1.0倍計(jì)算。  

回遷安置房用地獨(dú)立分宗的，可以保留集體性質(zhì)；也可以由集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定自愿轉(zhuǎn)為國(guó)有用地后，按保障性住房用地劃撥給該集體經(jīng)濟(jì)組織使用；集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員要求出讓的，應(yīng)當(dāng)約定辦理有償使用手續(xù)，并明確今后不再申請(qǐng)分配使用宅基地。回遷安置房用地，其容積率不應(yīng)高于商品房用地。  

回遷安置房用地不獨(dú)立分宗的，應(yīng)當(dāng)辦理有償使用手續(xù)，已安排回遷安置房的集體經(jīng)濟(jì)組織成員不再分配使用宅基地。  

（二）集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)建筑面積在改造前原有集體物業(yè)建筑面積的基礎(chǔ)上，新增的集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)應(yīng)當(dāng)不小于回遷補(bǔ)償總建筑面積的10%。  

集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)用地應(yīng)當(dāng)盡量獨(dú)立劃定，原則上不得用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。  

（三）公共配套設(shè)施建筑面積及用地應(yīng)當(dāng)不小于改造前原有數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，其中無(wú)償移交政府的公益性用地或公益性建筑面積應(yīng)符合《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》有關(guān)規(guī)定。  

第八條　集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請(qǐng)將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后進(jìn)行改造的，協(xié)議出讓的土地價(jià)款按土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的40%確定。  

第九條　舊村莊改造可以按以下兩種方式實(shí)施：  

（一）權(quán)利人自行改造，包括以下情形：  

1．集體經(jīng)濟(jì)組織（或其全資公司）自行實(shí)施改造；  

2．集體經(jīng)濟(jì)組織公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體，簽訂合作協(xié)議形成單一主體，并由集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過(guò)簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到該單一主體后由其實(shí)施。  

（二）政府主導(dǎo)改造。  

第十條　按照上述實(shí)施方式，舊村莊改造的申報(bào)主體可以按以下方式確定：  

（一）對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造的，由該集體經(jīng)濟(jì)組織申報(bào)；通過(guò)公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體進(jìn)行合作改造的，在確定市場(chǎng)主體前，也應(yīng)當(dāng)由該集體經(jīng)濟(jì)組織申報(bào)。  

（二）對(duì)政府主導(dǎo)改造的，由鎮(zhèn)區(qū)“三舊”辦申報(bào)。  

第十一條　集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體進(jìn)行合作改造的，在確定合作主體前，由該集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定表決同意后，可委托相關(guān)具備資質(zhì)的服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)助開(kāi)展相關(guān)工作，所需費(fèi)用可以通過(guò)以下方式解決：  

（一）由集體經(jīng)濟(jì)組織自行支付；  

（二）由鎮(zhèn)區(qū)先行墊付，待確定項(xiàng)目合作主體后，約定由合作主體返還；  

（三）經(jīng)報(bào)鎮(zhèn)區(qū)同意，由其他市場(chǎng)主體先行墊付，待確定項(xiàng)目合作主體后，約定由合作主體返還；  

（四）由集體經(jīng)濟(jì)組織與相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)約定先行開(kāi)展工作，待確定項(xiàng)目合作主體后由其支付。
   

第三章　前期工作
   

第十二條　申報(bào)改造項(xiàng)目前，申報(bào)主體應(yīng)當(dāng)開(kāi)展改造意愿調(diào)查，達(dá)到以下條件：  

（一）改造項(xiàng)目所在的集體經(jīng)濟(jì)組織，經(jīng)該集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定表決同意；  

（二）改造項(xiàng)目?jī)?nèi)集體土地上蓋建筑物權(quán)利人中，取得2/3以上的權(quán)利人同意；  

（三）如改造項(xiàng)目?jī)?nèi)存在國(guó)有土地權(quán)利人的，也應(yīng)當(dāng)取得占國(guó)有土地總面積2/3以上的權(quán)利人且總?cè)藬?shù)2/3以上的權(quán)利人同意。  

第十三條　在符合改造意愿條件的前提下，申報(bào)主體應(yīng)當(dāng)擬訂改造項(xiàng)目計(jì)劃方案，闡明擬改造項(xiàng)目范圍、面積、土地用途、產(chǎn)業(yè)方向、實(shí)施方式（引入市場(chǎng)主體的需明確公開(kāi)引入的時(shí)點(diǎn)）和時(shí)序，以及編制改造項(xiàng)目規(guī)劃方案、制訂補(bǔ)償安置方案和編制項(xiàng)目改造方案等時(shí)間安排，并附有關(guān)意愿調(diào)查材料、表決結(jié)果等，向?qū)俚劓?zhèn)區(qū)申報(bào)。  

鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)組織完成對(duì)改造項(xiàng)目計(jì)劃方案是否符合“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、是否符合改造意愿條件等進(jìn)行審查，對(duì)不符合要求的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面答復(fù)申請(qǐng)人并說(shuō)明理由；對(duì)符合要求的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)在集體經(jīng)濟(jì)組織公告欄張貼、政府網(wǎng)站等進(jìn)行公示不少于7日。經(jīng)公示無(wú)異議，或有異議但經(jīng)核實(shí)不成立的，鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)目納入項(xiàng)目預(yù)備庫(kù)。  

同等情形下，對(duì)項(xiàng)目預(yù)備庫(kù)內(nèi)改造意愿高的項(xiàng)目，各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先指導(dǎo)和協(xié)助基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、組織編制改造單元規(guī)劃等后續(xù)工作。  

第十四條　改造項(xiàng)目納入項(xiàng)目預(yù)備庫(kù)后，各鎮(zhèn)區(qū)可以成立專(zhuān)項(xiàng)工作小組，指導(dǎo)和協(xié)助集體經(jīng)濟(jì)組織開(kāi)展改造范圍內(nèi)的土地、房屋、人口、歷史文化遺存、公共服務(wù)設(shè)施等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的詳細(xì)調(diào)查、測(cè)繪、統(tǒng)計(jì)、核實(shí)，包括以下內(nèi)容：  

（一）改造項(xiàng)目范圍、面積，集體土地范圍、面積以及國(guó)有土地范圍、面積等。  

（二）集體土地及國(guó)有土地上的建設(shè)情況。包括建筑物坐落，產(chǎn)權(quán)人，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)、產(chǎn)權(quán)登記用途、登記時(shí)間，基底面積、層數(shù)、建筑面積，報(bào)建、建成時(shí)間，現(xiàn)狀用途，附著物類(lèi)型及數(shù)量等內(nèi)容。  

改造項(xiàng)目范圍、土地房屋等數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)由具備資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供，數(shù)據(jù)調(diào)查表填寫(xiě)、裝訂、組卷等具體要求，各鎮(zhèn)區(qū)可以結(jié)合實(shí)際另行制定。  

第十五條　經(jīng)過(guò)前期意愿調(diào)查和土地房屋等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查，集體經(jīng)濟(jì)組織結(jié)合實(shí)際，可以分前期和后期兩個(gè)階段公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體實(shí)施合作改造。其中：  

（一）前期選定，是指在編制改造項(xiàng)目規(guī)劃方案及改造單元規(guī)劃、擬訂補(bǔ)償安置方案前，通過(guò)市公共資源交易中心公開(kāi)選定合作主體，由雙方協(xié)商確定改造項(xiàng)目規(guī)劃方案和具體補(bǔ)償安置方案等。  

（二）后期選定，是指集體經(jīng)濟(jì)組織已編制改造項(xiàng)目規(guī)劃方案，鎮(zhèn)區(qū)已組織編制改造單元規(guī)劃并落實(shí)到控制性詳細(xì)規(guī)劃、集體經(jīng)濟(jì)組織已表決通過(guò)補(bǔ)償安置方案和項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案后，再通過(guò)市公共資源交易中心公開(kāi)選定合作主體。
   

第四章　改造項(xiàng)目的實(shí)施
   

第十六條　集體經(jīng)濟(jì)組織前期選定合作主體的，應(yīng)當(dāng)在鎮(zhèn)區(qū)的指導(dǎo)監(jiān)督下，按照以下流程辦理：  

（一）公開(kāi)選定意向企業(yè)。集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)擬改造用地范圍、面積、土地房屋等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、權(quán)利人、擬改造用地規(guī)劃情況（含“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等），明確改造意向，委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)制訂招標(biāo)文件，通過(guò)市公共資源交易中心公示不少于30日后，公開(kāi)選擇合作意向企業(yè)。  

公開(kāi)選取時(shí)，可以結(jié)合投標(biāo)人的資質(zhì)實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、責(zé)任能力，及其編制的改造項(xiàng)目規(guī)劃方案（開(kāi)發(fā)規(guī)模最小且布局優(yōu)）、補(bǔ)償安置初步方案（集體及其成員利益優(yōu)）、公共設(shè)施用地貢獻(xiàn)、初步設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)時(shí)限承諾和其他優(yōu)惠條件等合理制定評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，由該集體經(jīng)濟(jì)組織選定的代表、鎮(zhèn)區(qū)代表、規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)域?qū)＜以u(píng)委三方面聯(lián)合組成評(píng)選小組進(jìn)行綜合評(píng)分，擇優(yōu)依次選取不超過(guò)3個(gè)合作意向企業(yè)（投標(biāo)人少于3個(gè)的，按實(shí)際投標(biāo)人確定）。  

（二）申報(bào)改造項(xiàng)目規(guī)劃方案和編制改造單元規(guī)劃。以綜合得分順位第1名投標(biāo)人的改造項(xiàng)目規(guī)劃方案，作為該項(xiàng)目的規(guī)劃方案，由集體經(jīng)濟(jì)組織向鎮(zhèn)區(qū)申報(bào)。對(duì)改造項(xiàng)目規(guī)劃方案符合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范和公共配套設(shè)施等基本要求的，鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌組織編制改造單元規(guī)劃，并按程序報(bào)批。  

（三）公開(kāi)表決確定合作企業(yè)。根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的改造單元規(guī)劃，合作意向企業(yè)可優(yōu)化設(shè)計(jì)方案、細(xì)化補(bǔ)償安置方案等，并公開(kāi)闡述改造思路、介紹有關(guān)具體改造方案。如合作意向企業(yè)僅1個(gè)，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意的，確定為合作企業(yè)；如合作意向企業(yè)多于1個(gè)的，應(yīng)逐次表決淘汰票數(shù)最少的合作意向企業(yè)，最終保留的合作意向企業(yè)確定為合作企業(yè)。  

其中，涉及的補(bǔ)償安置方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員（或成員代表大會(huì)）2/3以上同意，包括以下主要內(nèi)容：  

1．原有建筑物的補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)；  

2．原有、新增的集體發(fā)展物業(yè)的補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)；  

3．歷史文化遺存及其周?chē)h(huán)境的保護(hù)措施；  

4．搬遷費(fèi)用和臨時(shí)安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；  

5．簽約獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)及其他有關(guān)方面的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等。  

（四）簽署項(xiàng)目合作協(xié)議。確定合作企業(yè)后，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)與合作企業(yè)擬訂項(xiàng)目合作協(xié)議，明確項(xiàng)目實(shí)施主體、搬遷補(bǔ)償安置、投資、建設(shè)和其他相關(guān)權(quán)責(zé)要求，約定合作企業(yè)應(yīng)當(dāng)支付的履約保證金數(shù)額、支付期限，以及合作終止和相關(guān)違約責(zé)任等，在集體經(jīng)濟(jì)組織公告欄公示不少于7日。經(jīng)公示無(wú)異議，或有異議但經(jīng)核實(shí)不成立的，雙方簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議。  

（五）確定實(shí)施主體資格。雙方約定的項(xiàng)目實(shí)施主體，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向鎮(zhèn)區(qū)申辦實(shí)施主體資格確認(rèn)，申請(qǐng)材料包括：實(shí)施主體資格確認(rèn)申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明文件、公開(kāi)交易證明文件、村企合作協(xié)議、經(jīng)表決通過(guò)的補(bǔ)償安置方案等。鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)相關(guān)申報(bào)材料的審核，對(duì)不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面答復(fù)申請(qǐng)人并說(shuō)明理由；對(duì)符合條件的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)實(shí)施主體確認(rèn)文件，并在集體經(jīng)濟(jì)組織公告欄和政府網(wǎng)站公示不少于7日。  

第十七條　集體經(jīng)濟(jì)組織后期選定合作主體的，應(yīng)在鎮(zhèn)區(qū)的指導(dǎo)監(jiān)督下，按照以下流程辦理：  

（一）編制改造項(xiàng)目規(guī)劃方案、擬訂補(bǔ)償安置方案。集體經(jīng)濟(jì)組織可以委托相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)，根據(jù)擬改造用地范圍、面積、土地房屋等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、擬改造用地規(guī)劃情況（含“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等），組織編制改造項(xiàng)目規(guī)劃方案。集體經(jīng)濟(jì)組織可以同步組織擬訂補(bǔ)償安置方案。  

改造項(xiàng)目規(guī)劃方案和補(bǔ)償安置方案制定過(guò)程中，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)廣泛聽(tīng)取其成員的意見(jiàn)以及涉及的國(guó)有土地權(quán)利人的意見(jiàn)。編制完成后，集體經(jīng)濟(jì)組織向鎮(zhèn)區(qū)申報(bào)改造項(xiàng)目規(guī)劃方案，對(duì)改造項(xiàng)目規(guī)劃方案符合開(kāi)發(fā)建設(shè)總量控制、規(guī)劃技術(shù)規(guī)范和公共服務(wù)配套設(shè)施等基本要求的，鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌組織編制改造單元規(guī)劃。改造單元規(guī)劃編制完成后，應(yīng)當(dāng)與補(bǔ)償安置方案一起，由集體經(jīng)濟(jì)組織在公告欄公示不少于30日。  

（二）公開(kāi)表決確定改造單元規(guī)劃和補(bǔ)償安置方案。由集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)改造單元規(guī)劃和補(bǔ)償安置方案按規(guī)定進(jìn)行表決，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員（或成員代表大會(huì)）2/3以上同意的，視為通過(guò)。經(jīng)表決同意的改造單元規(guī)劃，由屬地鎮(zhèn)區(qū)按程序報(bào)批。  

（三）制定并表決項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案和公開(kāi)交易方案。根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的改造單元規(guī)劃，由集體經(jīng)濟(jì)組織委托相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)，制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，并圍繞擬選取市場(chǎng)主體的資質(zhì)實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、責(zé)任能力、建設(shè)周期以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利益分成等綜合設(shè)定公開(kāi)交易條件、合作協(xié)議（文本）等方案后，按程序進(jìn)行表決。  

（四）公開(kāi)選定合作企業(yè)。集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)土地房屋等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及權(quán)利人情況、經(jīng)批準(zhǔn)的改造單元規(guī)劃、經(jīng)表決同意的補(bǔ)償安置方案、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案和公開(kāi)交易方案，委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)制訂招標(biāo)文件，通過(guò)市公共資源交易中心公示不少于30日后公開(kāi)選擇合作企業(yè)。選定后，雙方簽訂《合作協(xié)議》，并在集體經(jīng)濟(jì)組織公告欄公示不少于7日。  

根據(jù)《合作協(xié)議》約定的項(xiàng)目實(shí)施主體，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向鎮(zhèn)區(qū)申辦實(shí)施主體資格確認(rèn)。鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)相關(guān)申報(bào)材料的審核，對(duì)不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面答復(fù)并說(shuō)明理由；對(duì)符合條件的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)實(shí)施主體確認(rèn)文件，并在集體經(jīng)濟(jì)組織公告欄和政府網(wǎng)站公示不少于7日。  

第十八條　經(jīng)確認(rèn)實(shí)施主體資格后，實(shí)施主體須加緊與改造范圍內(nèi)相關(guān)權(quán)利人協(xié)商并簽訂《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》。協(xié)議簽訂后，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)每月定期匯總報(bào)鎮(zhèn)區(qū)備案。  

第十九條　結(jié)合協(xié)議簽訂情況，將項(xiàng)目納入年度實(shí)施計(jì)劃后，鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)組織實(shí)施主體編制項(xiàng)目改造方案（包括集體建設(shè)用地自愿轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地及其供地方式等內(nèi)容），由集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定進(jìn)行表決，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員（或成員代表大會(huì)）2/3以上同意后，報(bào)市“三舊”辦組織審核、市政府批準(zhǔn)后，由市“三舊”辦核發(fā)批復(fù)文件。  

項(xiàng)目改造方案應(yīng)當(dāng)包括改造地塊的基本情況、項(xiàng)目實(shí)施主體、規(guī)劃情況、土地利用現(xiàn)狀情況、需完善歷史用地情況、補(bǔ)償安置情況、供地方式和計(jì)劃、進(jìn)度安排、改造預(yù)期效果等內(nèi)容。  

辦理項(xiàng)目改造方案審批后，由屬地鎮(zhèn)區(qū)組織辦理有關(guān)歷史用地（含集體建設(shè)用地自愿轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地）報(bào)批手續(xù)。  

第二十條　項(xiàng)目改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)與鎮(zhèn)區(qū)簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，明確無(wú)償移交公益性用地、公共設(shè)施或公益性建筑面積等義務(wù)及交付標(biāo)準(zhǔn)，搬遷補(bǔ)償安置方案履行義務(wù)，分期安排和實(shí)施進(jìn)度，安置復(fù)建資金監(jiān)管要求等，并由實(shí)施主體按照約定存入安置復(fù)建監(jiān)管資金或提供不可撤銷(xiāo)、無(wú)條件的見(jiàn)索即付銀行保函。  

安置復(fù)建監(jiān)管資金應(yīng)當(dāng)存入鎮(zhèn)區(qū)指定的監(jiān)管賬戶(hù)，并由屬地鎮(zhèn)區(qū)、實(shí)施主體和監(jiān)管賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)銀行三者共同監(jiān)管。安置復(fù)建監(jiān)管資金不計(jì)利息，經(jīng)鎮(zhèn)區(qū)同意可以分期支取用于回遷安置房和集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)的建設(shè)資金。  

復(fù)建安置資金具體數(shù)額，由鎮(zhèn)區(qū)根據(jù)項(xiàng)目回遷安置房和集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)總量，按照建安成本測(cè)算確定。  

第二十一條　實(shí)施主體與改造項(xiàng)目范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)權(quán)利人簽訂《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》，且安置復(fù)建資金落實(shí)到位后，經(jīng)鎮(zhèn)區(qū)核實(shí)批準(zhǔn)，實(shí)施主體申辦拆除施工許可后進(jìn)場(chǎng)實(shí)施拆除，并可同步組織原房地產(chǎn)權(quán)利人辦理已拆除部分的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷(xiāo)登記手續(xù)。  

辦理過(guò)程中，原房地產(chǎn)權(quán)利人委托實(shí)施主體注銷(xiāo)登記的，應(yīng)辦理公證手續(xù)。辦理注銷(xiāo)登記后，由實(shí)施主體到市國(guó)土資源部門(mén)查詢(xún)獲取注銷(xiāo)登記證明。  

第二十二條　改造項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及的原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證全部注銷(xiāo)后，實(shí)施主體向鎮(zhèn)區(qū)提交相關(guān)注銷(xiāo)登記證明文件，由鎮(zhèn)區(qū)核實(shí)確認(rèn)改造范圍內(nèi)的所有房地產(chǎn)權(quán)益（含抵押、查封或其他限制土地權(quán)利的情形）已處置完畢，并函告市城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源部門(mén)辦理后續(xù)手續(xù)。  

第二十三條　完善前述手續(xù)后，由實(shí)施主體申辦協(xié)議出讓供地手續(xù)。供地后，實(shí)施主體按基本建設(shè)程序向相關(guān)部門(mén)申辦各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)。  

第二十四條　集體經(jīng)濟(jì)組織作為實(shí)施主體的，應(yīng)當(dāng)自行按照補(bǔ)償安置方案與全體房地產(chǎn)權(quán)利人簽訂《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》，并自籌安置復(fù)建監(jiān)管資金存入鎮(zhèn)區(qū)指定的監(jiān)管賬戶(hù)。  

第二十五條　政府主導(dǎo)改造的，在明確具體補(bǔ)償安置方案、完善用地報(bào)批手續(xù)和確定開(kāi)發(fā)建設(shè)條件的前提下，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意，可以通過(guò)招標(biāo)等公開(kāi)方式出讓土地，由競(jìng)得人與全部房地產(chǎn)權(quán)利人簽訂《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》，按規(guī)定繳納安置復(fù)建監(jiān)管資金后實(shí)施土地整備。
   

第五章　監(jiān)督管理
   

第二十六條  各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)建立有效機(jī)制，加強(qiáng)巡查監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止舊村莊改造中有關(guān)違法建設(shè)行為，杜絕新增違法用地、違法建設(shè)。集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)自覺(jué)加強(qiáng)對(duì)其成員自建房的管理，保障集體經(jīng)濟(jì)組織及其全體成員的共同利益。  

第二十七條　舊村莊改造中，任何意向合作企業(yè)或個(gè)人不得向集體經(jīng)濟(jì)組織提供任何形式的資助、贊助；不得出資為集體經(jīng)濟(jì)組織召開(kāi)民主表決會(huì)議；不得介入集體經(jīng)濟(jì)組織的民主表決程序；未經(jīng)鎮(zhèn)區(qū)同意，不得私自出資為集體經(jīng)濟(jì)組織墊付相關(guān)前期工作費(fèi)用；不得未經(jīng)市公共資源交易中心公開(kāi)選定程序與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂《合作協(xié)議》。  

第二十八條　項(xiàng)目實(shí)施主體未能按照《合作協(xié)議》約定期限，與全部房地產(chǎn)權(quán)利人簽訂《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》的，雙方合作終止，并按照《合作協(xié)議》約定追究相關(guān)責(zé)任。集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)需要，可以按規(guī)定重啟公開(kāi)選定合作企業(yè)有關(guān)程序。  

第二十九條　任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷，發(fā)生重大惡性事件的，將嚴(yán)肅查處并追究責(zé)任。  

第三十條　經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意的事項(xiàng)，對(duì)少數(shù)權(quán)利人無(wú)法達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)宣傳、調(diào)解工作。對(duì)已簽訂的《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》產(chǎn)生爭(zhēng)議的，可以通過(guò)調(diào)解機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)無(wú)果的，可以提起民事訴訟。  

第三十一條　因?qū)嵤└脑鞂?duì)改造范圍內(nèi)集體土地和國(guó)有土地及其上蓋物業(yè)的受讓人、承租人、抵押權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益造成影響的，依照其與集體經(jīng)濟(jì)組織或國(guó)有土地及其上蓋物業(yè)的所有權(quán)人簽訂的出讓、出租、抵押合同的約定進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由合同約定雙方自行協(xié)商或采取民事訴訟途徑解決。  

第三十二條　集體經(jīng)濟(jì)組織少數(shù)成員拒不履行經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決通過(guò)并經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案（含搬遷補(bǔ)償安置內(nèi)容），可以按照以下方式處理：  

（一）改造過(guò)程涉及征收集體土地，相關(guān)權(quán)利人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定向市政府申請(qǐng)裁決；對(duì)違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定阻撓征收土地的，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第四十五條規(guī)定，由市國(guó)土資源部門(mén)責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。  

（二）改造過(guò)程不涉及征收集體土地但必須對(duì)村民的房屋進(jìn)行拆除的，參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三章補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。  

第三十三條　各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目的跟蹤監(jiān)管，督促申報(bào)、實(shí)施主體按照改造項(xiàng)目計(jì)劃方案推進(jìn)工作，嚴(yán)格按照合作協(xié)議、項(xiàng)目改造方案、項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議、土地出讓合同等有關(guān)約定實(shí)施改造，并定期向市“三舊”辦報(bào)送項(xiàng)目進(jìn)展情況。
   

第六章　附　則
   

第三十四條　鼓勵(lì)各鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合實(shí)際，制定出臺(tái)相關(guān)配套措施和操作規(guī)范。  

第三十五條　本細(xì)則由市人民政府負(fù)責(zé)解釋?zhuān)唧w解釋工作由市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室承擔(dān)。  

第三十六條　本細(xì)則自印發(fā)之日起施行，有效期3年。
 

政策解讀：

 《中山市舊村莊全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）》解讀

中山“三舊”改造政策之“舊村莊”，一圖帶你讀懂